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Mercato immobiliare turistico: in primo piano il Lago di Garda

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Se il settore alberghiero risente delle restrizioni, non ultima quella del green pass, con un alternarsi di prenotazioni e disdette, gli appartamenti sia in vendita che in affitto, registrano un incremento percentuale.

La performance migliore è quella della montagna, seguita dal lago, mentre il mare è in flessione. La spiegazione potrebbe essere data dal fatto che il lago partiva già con dei prezzi più bassi rispetto al mare e che è decisamente più gettonato da parte del turista straniero nella fascia medio alta di reddito.

A trainare i laghi italiani è il Lago di Garda. Secondo l’ analisi fatta dallUfficio Studi Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2020 i prezzi degli immobili turistici hanno evidenziato le seguenti variazioni: -0,3% il ribasso nelle località di mare, in aumento del +0,5% le quotazioni di quelle di montagna, mentre per il lago l’incremento è del +0,3%.

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Come detto, per quanto riguarda i laghi, il traino è rappresentato dal lago di Garda che mette a segno un aumento dei valori dello 0,3% con la sponda veronese che chiude con +0,9%. Bene anche il lago di Lecco e la sponda bresciana del lago di Garda. Si conferma l’interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi sul lago di Garda. Mercato dinamico sulla casa vacanza a Riva del Garda dove la ricerca dell’abitazione si orienta su bilocali e trilocali. A ricercarli sono trentini, lombardi e veneti ma si segnala una buona componente di acquirenti tedeschi.

L’introduzione, avvenuta anni fa, della Legge Gilmozzi che limita gli acquisti di nuove costruzioni come casa vacanza ha indirizzato le compravendite sulle tipologie usate nel centro storico e nell’area di Sant’ Alessandro. In entrambe le zone i prezzi delle soluzioni usate, vista lago, si aggirano intorno a 2600-2700 euro al metro quadrato.

Il nuovo fascia lago, costa tra i 3 mila ed i 3500 euro al metro quadrato. Difficile trovare abitazioni in prima fila, occupata spesso da alberghi. Riva del Garda offre la possibilità di praticare diversi sport (nautici, bicicletta, free climbing) e questo attira molti sportivi che poi acquistano in zona. Un plus nell’ultimo periodo è la creazione della pista ciclabile a sbalzo. Mentre la situazione della confinante sponda veronese segnala prezzi stabili nella seconda parte del 2020.

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Dopo il primo lockdown c’era stata una corsa all’acquisto della casa vacanza, rallentato durante i periodi di chiusura e in ripresa durante i periodi di riapertura. Tra gli acquirenti, oltre ai veneti, anche turisti tedeschi. Sono aumentati gli acquisti di case indipendenti e rustici da ristrutturare, grazie anche al super bonus. Una soluzione degli anni ’70 da ristrutturare si scambia a prezzi medi di 2 mila-2500 euro al metro quadrato.

Gli acquirenti italiani hanno cambiato il budget da destinare all’acquisto dell’immobile, portandolo anche a 300 mila euro per soluzioni indipendenti e con spazi esterni. La zona più ricercata è quella di Barum a Bardolino dove, un ristrutturato con vista lago, tocca punte di 4 mila – 4500 euro al metro quadrato. Sempre a Barum e Pacengo sono in corso interventi di nuova costruzione: a Pacengo stanno costruendo in un’area a ridosso del centro e del lago. Parliamo di casette singole ed appartamenti in residence oltre che di un albergo di lusso.

Sono in corso i lavori per la ciclopedonale che va da Lazise a Colà. In quest’ultima località sono presenti anche le terme, il cui turismo ha seguito le sorti del lockdown. Al di là delle chiusure c’è sempre stata una buona affluenza che ha stimolato gli investitori ad acquistare piccoli tagli da mettere a reddito, bilocali da 150-200 mila euro. I canoni di locazione estivi sono quasi sempre settimanali 600 € a settimana a giugno, 1000 € a settimana da metà luglio a fine agosto.

Mercato immobiliare stabile nelle quotazioni e dinamico negli scambi e nelle richieste quello di Malcesine e Brenzone. La domanda è vivace ed è alimentata da acquirenti italiani e tedeschi. Questi ultimi, apprezzano in particolare le nuove costruzioni, tecnologicamente avanzate ed efficienti così come le soluzioni d’epoca tipiche del posto (case di corte, porzioni di rustico o case indipendenti). Quasi sempre sono case in pietra, con solai e tetti in legno. Molte si trovano nelle frazioni di Malcesine e nelle borgate di Brenzone.

L’offerta immobiliare di nuova costruzione è bassa dal momento che si è in attesa dei piani attuativi e per cui la maggioranza degli scambi interessa le soluzioni usate. Una soluzione di nuova costruzione si aggira intorno a 4000-4500 euro al mq.

Dall’anno scorso si segnala un aumento di richieste sia come casa vacanza sia come investimento da mettere a reddito. Le zone preferite si confermano quelle comprese tra la Gardesana ed il monte Baldo dove le abitazioni godono della vista lago. I valori arrivano a 4000 € al mq per un usato con vista lago per scendere a 2000-3000 € al mq allontanandosi dal lago. Una buona spinta al mercato è arrivata dagli eco bonus, dal sisma bonus e dal bonus 110% che hanno consentito di portare avanti lavori di ristrutturazione su soluzioni usate, tra cui quelle indipendenti.

Tutta questa zona piace per la possibilità di praticare sport come parapendio, kite surf e wind surf. Proseguono i lavori per la pista ciclabile che si sviluppa lungo tutto il lago di Garda e, nel caso specifico, il tratto tra Malcesine e Torbole. In corso anche i lavori di miglioramento della passeggiata tra Malcesine e Brenzone. Vanno avanti i lavori per la riqualificazione del lungolago e per il completamento della pista ciclabile.

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