Il testo del Disegno di Legge della Legge di Bilancio 2020, presentato al Senato, propone il bonus facciata, e cioè una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute per il recupero della facciata o il restauro della stessa.

Ad oggi non è stato ancora stabilito il tetto di spesa e le modalità di fruizione della nuova agevolazione, risultano confermati i “vecchi” bonus quali ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia. Il bonus verde di giardini, balconi, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciate, l’agevolazione sarà concessa sia per gli interventi di manutenzione straordinaria che di manutenzione ordinaria. Qual è la differenza fra i due tipi di intervento? Il primo prevede anche il rifacimento degli intonaci, che spesso nei fabbricati risultano ammalorati; il secondo prevede la semplice tinteggiatura delle facciate.

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A mio parere però questo tipo di incentivo economico nella nostra provincia risulterebbe utilizzabile per gli interventi sul patrimonio edilizio del centro storico o su fabbricati ubicati al di fuori di tale perimetro, ma che hanno elementi architettonici di pregio, quali bifore, contorni dei fori in pietra, stucchi, marmi ecc.

Invece, per quella parte di patrimonio immobiliare costruito negli anni 60/70 ritengo più vantaggiosi gli incentivi economici introdotti dalla provincia che possono essere sommati alle detrazioni fiscali, per l’efficientamento energetico, concesse dallo stato.

Infatti la provincia autonoma di Trento, già dalla precedente legislatura, ha emanato delle misure di sostegno economico per gli interventi su quei fabbricati costituiti da minimo 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

Va detto che un intervento di efficientamento energetico prevede anche opere di manutenzione straordinaria sull’intonaco esistente che, se con il bonus facciate la spesa è detraibile per il 90%, utilizzando il “vecchio” ecobonus la detrazione sarà minimo del 70% a cui andranno sommati i soldi percepiti dalla PAT per tutte le spese tecniche, e fino al massimo del 90% della spesa per gli interessi, a tasso fisso attualizzati, per un mutuo chirografario mediante il quale pagare i lavori edili.

A cura di Cristina Chemelli consulente fiscale CAF (sito web)

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In ogni città ci sono delle zone in qui sembra che il decoro dei fabbricati non abbia importanza.

In queste aree, tendenzialmente poste nelle periferie, sovente in contesti degradati, si assiste al proliferare di antenne paraboliche installate sui balconi, molte volte sul limite esterno del parapetto, magari agganciate al corrimano.

Nessuno pensa che una tale moltitudine di dispositivi intacca il decoro architettonico del fabbricato, in quanto degli elementi, che nulla hanno a che fare con il contesto di linee e forme dell’immobile, sono posizionati secondo la discrezionalità del condomino, molte volte dal suo inquilino, su un elemento della facciata con relativi cavi a penzoloni.

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Un tale scempio potrebbe essere evitato realizzando un impianto centralizzato che possa servire tutti i condomini. L’antenna potrebbe essere posizionata sul tetto e i cavi, di alimentazione elettrica e del segnale televisivo, inserirli in un camino o sfiato non più utilizzati.

L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio le facciate.

Nel momento in cui la proprietà di un bene è comune nessuno dei comproprietari, nel nostro caso i condomini, può disporne come vuole, ma deve rispettare tutte quelle norme dettate dal codice civile e eventualmente stabilite dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. Stando a questo articolo, essendo la facciata del condominio un bene comune, il condomino può posizionare l’antenna parabolica sul balcone.

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Un altro articolo del codice civile, l’art. 1122 sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. L’applicazione di questo articolo, essendo la parabola un elemento che altera il decoro architettonico dell’edificio, fa sì che il suo eventuale posizionamento verrebbe contestato dall’assemblea condominiale fino ad una sentenza civile per la sua rimozione (Cass. 53/14; Cass. 1286/10; ecc).

Un altro elemento che potrebbe comportare la rimozione dell’antenna parabolica posizionata in facciata è il regolamento di condominio. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini.

Pertanto al condomini che volesse posizionare l’antenna parabolica in facciata consiglio di installarla in un altro punto, ad esempio sul tetto condominiale, magari proponendo all’assemblea un impianto centralizzato, in quanto, sulla scorta dell’art. 1122, gli altri condomini potrebbero opporsi all’installazione e ricorrendo al tribunale civile ottenere una sentenza per la sua rimozione, visto che l’antenna altera il decoro architettonico del fabbricato.

Suggerisco anche di leggere con attenzione il regolamento di condominio contrattuale, il quale può contenere dei limiti all’iniziativa del singolo condomino tali per cui ogni modifica alla facciata, qualunque essa sia non sarebbe ammessa.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio il tetto. Il regime di comproprietà vige a meno che non risulti il contrario da un titolo, cioè da un documento, o altro, che attesti che la proprietà è esclusiva.

Nella nostra provincia questo titolo è accertabile presso il libro fondiario, cioè quell’ufficio che custodisce tutti gli atti di proprietà, e la loro consistenza, riferiti a beni ubicati sul nostro territorio.

E’ evidente che se la proprietà del tetto è esclusiva non serve chiedere alcuna autorizzazione agli altri condomini, ma se la proprietà è comune le cose cambiano, nel senso che non è possibile fare tutto quello che si vorrebbe, si creerebbero due condizioni, e cioè una dettata dal codice civile e una stabilita dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

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Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, nel nostro caso del tetto, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. L’applicazione di questo articolo alla questione in esame permette al condomino di aprire la finestra sul tetto, e se il sottotetto è di proprietà di altri condomini quest’ultimi possono realizzare anche loro la finestra.

Un altro articolo del codice civile che si applica è il 1122 il quale sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Questo significa che per aprire la finestra sul tetto devono essere adottate tutte quelle misure che non pregiudichino la solidità della copertura, e quindi le eventuali travi di sostegno devono essere di adeguato spessore, come di adeguato spessore devono essere i supporti di appoggio della finestra.

Ma se il codice civile, rispettando determinate disposizioni, permette le aperture sul tetto comune, il regolamento di condominio potrebbe vietarle. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini, una di queste potrebbe essere quella di trasformare le soffitte in abitazioni o di aprire delle finestre in falda.

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Pertanto, se il regolamento di condominio contrattuale contenesse tali limiti, la finestra non si può aprire ne si può fare il cambio di destinazione d’uso da soffitta a residenza.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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