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Fisco e condominio

Condominio: non sempre le spesa del tetto spetta a tutti i condomini

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Secondo l‘art. 1117 del codice civile il tetto nel condominio è di proprietà comune, a meno che non ci sia un titolo, cioè un atto o fatto giuridico, che dimostrino il contrario.

Essendo un bene di tutti, tutti devo partecipare alla spesa per una sua eventuale manutenzione e l’importo delle opere viene ripartito fra i condomini utilizzando la tabella di proprietà generale.

Questa tabella rappresenta “il valore” in millesimi delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.

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E’ espressa in millesimi in quanto la somma “del valore” di tutte le unità deve sempre dare 1.000,00.

Ogni condominio ha un tetto/copertura che può essere a falda (foto 1)

o piana (foto 2)

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La ripartizione della spesa per la sua manutenzione cambia a seconda della sua tipologia, cioè se a falda o piana, se di proprietà comune o esclusiva,  se “copre” tutto il fabbricato o parte di esso.

La foto 1 mostra un edificio, immaginiamo un condominio, la cui copertura a falda “copre” l’intero stabile. Questo è il tipico esempio di tetto condominiale, cioè di proprietà di tutti i condomini. Un intervento di manutenzione  straordinaria su questa copertura, ad esempio la sostituzione della guaina isolante e delle tegole, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale.

La foto 2 evidenzia una copertura piana che essendo munita di parapetto lungo il perimetro non può essere definita un lastrico solare in quanto trattasi di una terrazza a livello. La copertura “copre” l’intero fabbricato, pertanto se la terrazza è di proprietà condominiale un intervento di manutenzione straordinaria , ad esempio il rifacimento della guaina isolante e delle piastrelle, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale di tutti i condomini, ma se la terrazza fosse di proprietà di un solo condomino 1/3 della spesa sarebbe a suo carico e i 2/3   a carico dei proprietari sottostanti la terrazza,  ripartendo l’importo sempre con i millesimi di proprietà generale.

Se la copertura non copre l’intero edificio, ma parte di esso, un eventuale intervento di manutenzione straordinaria non potrà essere ripartito utilizzando i millesimi di proprietà generale, ma mediante i millesimi derivanti dalla proiezione verticale del manufatto.

Come si vede nell’immagine la terrazza  non copre tutta la  superficie del condominio, ma parte di essa (sulla destra della foto si nota che l’edificio prosegue oltre il livello della terrazza). Immaginiamo che gli appartamenti posti ai piani sottostanti   abbiano alcuni una superficie totalmente compresa nel perimetro della terrazza, altri una superficie in parte sotto la terrazza e in parte oltre ad essa, cioè verso la parte a destra del condominio che prosegue oltre la terrazza. Nel caso di manutenzione straordinaria la spesa come dovrà essere ripartita?

La risposta la fornisce la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014 della seconda sezione civile della corte di cassazione la quale ha chiarito, in tema di terrazze a livello, che la ripartizione delle spese spetta per 1/3 al proprietario esclusivo  e per 2/3 ai proprietari sottostanti la terrazza.

La stessa sentenza chiarisce che l’addebito delle spese ai proprietari sottostanti non va fatta sulla scorta dei millesimi di proprietà generale ma sulla parte di unità immobiliare sottesa alla proiezione verticale della terrazza.

Pertanto i condomini che hanno tutto l’appartamento sotto la terrazza pagheranno di più di coloro che hanno  soltanto alcuni locali perché il resto si sviluppa nella parte di fabbricato escluso dalla proiezione verticale della terrazza.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Fisco e condominio

Bonus facciate: i lavori ammessi alla detrazione e in quali zone della città di Trento è possibile utilizzarlo.

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La legge di bilancio 2020, recentemente approvata dal parlamento, ha visto l’introduzione nel regime fiscale italiano di una nuova detrazione fiscale detta “Bonus Facciate”. Si tratta di un provvedimento che, secondo il centro studi dell’associazione nazionale costruttori edili, porterà un giro d’affari che potrebbe valere 2,8 miliardi di euro l’anno, rispetto ad un costo complessivo per l’erario di circa 112 milioni di euro per il 2021.

La proposta fiscale trae ispirazione da una famosa legge francese degli anni sessanta (la cosiddetta loi Malraux, dal nome dello scrittore e politico André Malraux, ministro della Cultura tra il 1959 e il 1968), che ha cambiato l’immagine di molte città della Francia, condizione auspicata anche in Italia con il nuovo «bonus facciate» il quale incentiverà sicuramente gli interventi di miglioramento edilizio mediante la cura degli stabili, e quindi la loro riqualificazione,  portando anche l’aumento dell’occupazione nel comparto edile e l’implementazione delle entrate fiscali.

Da sempre gli interventi sul patrimonio edilizio riguardano il comparto edile e quindi le imprese che si occupano anche di intonaci, di lattonerie e di tinteggiature. Soggetti economici che stanno ancora vivendo e subendo una crisi scoppiata nel 2007/2008 e che, ad oggi, continua a persistere, al punto che il numero degli occupati non evidenzia incrementi.

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E’ proprio per far fronte a questo  che lo stato ha emanato un bonus fiscale che, secondo molti analisti, dovrebbe produrre lavoro al punto di incidere significativamente  sull’occupazione, visto che  le opere ammesse “dallo sconto fiscale”  riguardano le tipiche lavorazioni edili, precisamente il rifacimento degli intonaci esterni, la sistemazione dei parapetti dei poggioli (in muratura, in ferro, ecc), il ripristino dei sotto poggioli, la tinteggiatura delle facciate. Sono esclusi dalla detrazione il rifacimento di grondaie e tubi pluviali, il ripristino o sistemazione di impianti elettrici, ad esempio quelli per illuminare i cortili condominiali, la sostituzione di infissi, quali i portoncini di ingresso.

Il bonus sarà usufruibile solo dai proprietari di immobili, anche in regime condominiale, ubicati in zona A o B del piano regolatore. Per il nostro territorio comunale significa che la detrazione sarà utilizzabile per gli interventi sulle facciate nei centri storici (zona A) e nelle aree edificate sature-di integrazione e di completamento-residenziali estensive (zona B). Per capirci, analizzando alcune aree, tutto il perimetro del centro storico di Trento, gran parte del rione di Cristorè,  gran parte del territorio a sud del torrente Fersina, mentre sarà esclusa gran parte della fascia a nord in quanto ricadente nella “città consolidata”.

Il bonus facciate permetterà il recupero del 90% del costo sostenuto spalmato su 10 anni con quote annuali di pari importo.  E quindi un intervento per il rifacimento della facciata del costo di 30.000,00 euro, IVA compresa, sarà detraibile per euro 27.000,00, con rate annuali di euro 2.700,00. Ovviamente bisognerà verificare anche la propria capienza IRPEF per valutare se l’importo ammesso alla detrazione è totalmente o in parte recuperabile dal contribuente.

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Fisco e condominio

Diamo un taglio alle spese condominiali: un corretto isolamento termico porta immediati vantaggi economici

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Un buon amministratore di condominio, deve a mio parere, vigilare sui costi dei condomìni che amministra e proporre all’assemblea tutti quei rinnovamenti che l’evoluzione tecnico/scientifica propone e che permettono di avere significativi risparmi di spesa.

Capita speso che assunto un nuovo incarico di amministratore, verificato l’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea, mi “scontro” con costi rilevanti di gas metano, che tradotto significa spese ingenti di riscaldamento.

Queste “scoperte” sono già preventivate da me in fase di sopralluogo al fabbricato per la successiva presentazione dell’offerta come amministratore.

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Infatti mi basta guardarlo un immobile per capire se possono essere costose o meno le rate a carico dei singoli condomini.

Un fabbricato degli anni 60, con il tetto e il primo solai non isolato, con muratura perimetrale da 30-40 cm in mattoni o misto mattoni e sassi, con serramenti del vano scala a vetro semplice, ha un potere disperdente di circa, su una scala da 1 a 100, il 50% del calore prodotto per riscaldarlo. Quindi, tradotto in soldi, su 100 euro di riscaldamento spesi 50 se ne sono andati dalla finestra.

Nel nostro Trentino il patrimonio immobiliare è principalmente degli anni 60/70. La provincia, al fine di incentivare una politica economica che riduca il consumo di combustibili fossili, ha messo a disposizione dei cittadini una serie di incentivi che favoriscono gli interventi di efficientamento energetico. Infatti già dalla precedente legislatura, sono state emanate delle agevolazioni per quei fabbricati costituiti minimo da 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

In parole povere immaginiamo un intervento di efficientamento energetico per un condominio di 8 appartamenti. La spesa per la realizzazione del cappotto termico su tutta la superficie della muratura perimetrale immaginiamola di euro 55.000,00+IVA al 10% (14 cm spessore pannello coibente).

Le spese tecniche relative alla diagnosi energetica, alla progettazione edilizia, al coordinamento in fase progettuale ed esecutiva (coordinatore della sicurezza nei cantieri edili), al computo metrico estimativo, alla contabilità di cantiere, alla pratica da presentare alla PAT ammontano ad euro xy. Dell’importo di euro xy la provincia riconosce un contributo fino al 90%+il 100% sulla spesa della diagnosi energetica.

Per la spesa del cappotto, e quindi i 55.000,00+IVA la provincia propone un mutuo chirografario, e quindi non ipotecario sull’appartamento, per il quale corrisponderà fino al 90% degli interessi attualizzati a tasso fisso. La rata del mutuo verrà corrisposta dai condomini nell’importo delle spese condominiali che già avranno una rilevante diminuzione visti i risparmi di spesa sulle bollette di metano e luce.

Agli incentivi della PAT vanno aggiunte le detrazioni fiscali sia per la realizzazione del cappotto che per tutte le spese tecniche. A questo punto vi chiedo: “siamo veramente sicuri che non ne valga la pena” procedere con l’efficientamento energetico dei condomini???

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Fisco e condominio

Bonus facciate: è vantaggioso utilizzarlo nella nostra provincia o la PAT offre qualcosa di meglio?

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Il testo del Disegno di Legge della Legge di Bilancio 2020, presentato al Senato, propone il bonus facciata, e cioè una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute per il recupero della facciata o il restauro della stessa.

Ad oggi non è stato ancora stabilito il tetto di spesa e le modalità di fruizione della nuova agevolazione, risultano confermati i “vecchi” bonus quali ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia. Il bonus verde di giardini, balconi, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciate, l’agevolazione sarà concessa sia per gli interventi di manutenzione straordinaria che di manutenzione ordinaria. Qual è la differenza fra i due tipi di intervento? Il primo prevede anche il rifacimento degli intonaci, che spesso nei fabbricati risultano ammalorati; il secondo prevede la semplice tinteggiatura delle facciate.

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A mio parere però questo tipo di incentivo economico nella nostra provincia risulterebbe utilizzabile per gli interventi sul patrimonio edilizio del centro storico o su fabbricati ubicati al di fuori di tale perimetro, ma che hanno elementi architettonici di pregio, quali bifore, contorni dei fori in pietra, stucchi, marmi ecc.

Invece, per quella parte di patrimonio immobiliare costruito negli anni 60/70 ritengo più vantaggiosi gli incentivi economici introdotti dalla provincia che possono essere sommati alle detrazioni fiscali, per l’efficientamento energetico, concesse dallo stato.

Infatti la provincia autonoma di Trento, già dalla precedente legislatura, ha emanato delle misure di sostegno economico per gli interventi su quei fabbricati costituiti da minimo 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

Va detto che un intervento di efficientamento energetico prevede anche opere di manutenzione straordinaria sull’intonaco esistente che, se con il bonus facciate la spesa è detraibile per il 90%, utilizzando il “vecchio” ecobonus la detrazione sarà minimo del 70% a cui andranno sommati i soldi percepiti dalla PAT per tutte le spese tecniche, e fino al massimo del 90% della spesa per gli interessi, a tasso fisso attualizzati, per un mutuo chirografario mediante il quale pagare i lavori edili.

A cura di Cristina Chemelli consulente fiscale CAF (sito web)

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