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Fisco e condominio

Condominio: non sempre le spesa del tetto spetta a tutti i condomini

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Secondo l‘art. 1117 del codice civile il tetto nel condominio è di proprietà comune, a meno che non ci sia un titolo, cioè un atto o fatto giuridico, che dimostrino il contrario.

Essendo un bene di tutti, tutti devo partecipare alla spesa per una sua eventuale manutenzione e l’importo delle opere viene ripartito fra i condomini utilizzando la tabella di proprietà generale.

Questa tabella rappresenta “il valore” in millesimi delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.

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E’ espressa in millesimi in quanto la somma “del valore” di tutte le unità deve sempre dare 1.000,00.

Ogni condominio ha un tetto/copertura che può essere a falda (foto 1)

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o piana (foto 2)

La ripartizione della spesa per la sua manutenzione cambia a seconda della sua tipologia, cioè se a falda o piana, se di proprietà comune o esclusiva,  se “copre” tutto il fabbricato o parte di esso.

La foto 1 mostra un edificio, immaginiamo un condominio, la cui copertura a falda “copre” l’intero stabile. Questo è il tipico esempio di tetto condominiale, cioè di proprietà di tutti i condomini. Un intervento di manutenzione  straordinaria su questa copertura, ad esempio la sostituzione della guaina isolante e delle tegole, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale.

La foto 2 evidenzia una copertura piana che essendo munita di parapetto lungo il perimetro non può essere definita un lastrico solare in quanto trattasi di una terrazza a livello. La copertura “copre” l’intero fabbricato, pertanto se la terrazza è di proprietà condominiale un intervento di manutenzione straordinaria , ad esempio il rifacimento della guaina isolante e delle piastrelle, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale di tutti i condomini, ma se la terrazza fosse di proprietà di un solo condomino 1/3 della spesa sarebbe a suo carico e i 2/3   a carico dei proprietari sottostanti la terrazza,  ripartendo l’importo sempre con i millesimi di proprietà generale.

Se la copertura non copre l’intero edificio, ma parte di esso, un eventuale intervento di manutenzione straordinaria non potrà essere ripartito utilizzando i millesimi di proprietà generale, ma mediante i millesimi derivanti dalla proiezione verticale del manufatto.

Come si vede nell’immagine la terrazza  non copre tutta la  superficie del condominio, ma parte di essa (sulla destra della foto si nota che l’edificio prosegue oltre il livello della terrazza). Immaginiamo che gli appartamenti posti ai piani sottostanti   abbiano alcuni una superficie totalmente compresa nel perimetro della terrazza, altri una superficie in parte sotto la terrazza e in parte oltre ad essa, cioè verso la parte a destra del condominio che prosegue oltre la terrazza. Nel caso di manutenzione straordinaria la spesa come dovrà essere ripartita?

La risposta la fornisce la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014 della seconda sezione civile della corte di cassazione la quale ha chiarito, in tema di terrazze a livello, che la ripartizione delle spese spetta per 1/3 al proprietario esclusivo  e per 2/3 ai proprietari sottostanti la terrazza.

La stessa sentenza chiarisce che l’addebito delle spese ai proprietari sottostanti non va fatta sulla scorta dei millesimi di proprietà generale ma sulla parte di unità immobiliare sottesa alla proiezione verticale della terrazza.

Pertanto i condomini che hanno tutto l’appartamento sotto la terrazza pagheranno di più di coloro che hanno  soltanto alcuni locali perché il resto si sviluppa nella parte di fabbricato escluso dalla proiezione verticale della terrazza.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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