L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio il tetto. Il regime di comproprietà vige a meno che non risulti il contrario da un titolo, cioè da un documento, o altro, che attesti che la proprietà è esclusiva.

Nella nostra provincia questo titolo è accertabile presso il libro fondiario, cioè quell’ufficio che custodisce tutti gli atti di proprietà, e la loro consistenza, riferiti a beni ubicati sul nostro territorio.

E’ evidente che se la proprietà del tetto è esclusiva non serve chiedere alcuna autorizzazione agli altri condomini, ma se la proprietà è comune le cose cambiano, nel senso che non è possibile fare tutto quello che si vorrebbe, si creerebbero due condizioni, e cioè una dettata dal codice civile e una stabilita dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

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Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, nel nostro caso del tetto, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. L’applicazione di questo articolo alla questione in esame permette al condomino di aprire la finestra sul tetto, e se il sottotetto è di proprietà di altri condomini quest’ultimi possono realizzare anche loro la finestra.

Un altro articolo del codice civile che si applica è il 1122 il quale sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Questo significa che per aprire la finestra sul tetto devono essere adottate tutte quelle misure che non pregiudichino la solidità della copertura, e quindi le eventuali travi di sostegno devono essere di adeguato spessore, come di adeguato spessore devono essere i supporti di appoggio della finestra.

Ma se il codice civile, rispettando determinate disposizioni, permette le aperture sul tetto comune, il regolamento di condominio potrebbe vietarle. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini, una di queste potrebbe essere quella di trasformare le soffitte in abitazioni o di aprire delle finestre in falda.

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Pertanto, se il regolamento di condominio contrattuale contenesse tali limiti, la finestra non si può aprire ne si può fare il cambio di destinazione d’uso da soffitta a residenza.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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L’amministratore di condominio è una figura obbligatoria prevista dall’art. 1129 del codice civile, il quale stabilisce che va nominato quando i condomini sono più di otto.

I suoi obblighi sono dettagliatamente elencati nell’articolo 1130 del c.c, il quale, fra i vari doveri riportati, cita anche quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

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Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute, ecc) in ogni momento, ovviamente previo appuntamento con l’amministratore.

Questi documenti sono parte dei documenti di cassa che compongono il bilancio, infatti è anche sulla base dei costi che l’amministratore redige il rendiconto condominiale. Ogni fattura o ricevuta viene inserita in un capitolo, ad esempio quello dell’ascensore condominiale, che contiene il costo a percentuale per l’alimentazione elettrica della macchina-la sua manutenzione e la sua gestione (interventi di emergenza, sblocco macchina, ecc).

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Questo tipo di spesa viene ripartito fra i vari condomini utilizzando la “tabella ascensore” e non la “tabella scale” o quella di “proprietà generale“, quest’ultima viene utilizzata per suddividere le spese dell’amministratore-dell’assicurazione-della banca-delle CU e del modello 770.

Pertanto, per verificare se la ripartizione della spesa è corretta o meno è necessario verificare quale tabella millesimale è stata utilizzata dall’amministratore, successivamente dividere il costo riportato nel capitolo per mille e poi moltiplicare per i millesimi dell’unità immobiliare di nostra proprietà.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Secondo l‘art. 1117 del codice civile il tetto nel condominio è di proprietà comune, a meno che non ci sia un titolo, cioè un atto o fatto giuridico, che dimostrino il contrario.

Essendo un bene di tutti, tutti devo partecipare alla spesa per una sua eventuale manutenzione e l’importo delle opere viene ripartito fra i condomini utilizzando la tabella di proprietà generale.

Questa tabella rappresenta “il valore” in millesimi delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.

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E’ espressa in millesimi in quanto la somma “del valore” di tutte le unità deve sempre dare 1.000,00.

Ogni condominio ha un tetto/copertura che può essere a falda (foto 1)

o piana (foto 2)

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La ripartizione della spesa per la sua manutenzione cambia a seconda della sua tipologia, cioè se a falda o piana, se di proprietà comune o esclusiva,  se “copre” tutto il fabbricato o parte di esso.

La foto 1 mostra un edificio, immaginiamo un condominio, la cui copertura a falda “copre” l’intero stabile. Questo è il tipico esempio di tetto condominiale, cioè di proprietà di tutti i condomini. Un intervento di manutenzione  straordinaria su questa copertura, ad esempio la sostituzione della guaina isolante e delle tegole, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale.

La foto 2 evidenzia una copertura piana che essendo munita di parapetto lungo il perimetro non può essere definita un lastrico solare in quanto trattasi di una terrazza a livello. La copertura “copre” l’intero fabbricato, pertanto se la terrazza è di proprietà condominiale un intervento di manutenzione straordinaria , ad esempio il rifacimento della guaina isolante e delle piastrelle, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale di tutti i condomini, ma se la terrazza fosse di proprietà di un solo condomino 1/3 della spesa sarebbe a suo carico e i 2/3   a carico dei proprietari sottostanti la terrazza,  ripartendo l’importo sempre con i millesimi di proprietà generale.

Se la copertura non copre l’intero edificio, ma parte di esso, un eventuale intervento di manutenzione straordinaria non potrà essere ripartito utilizzando i millesimi di proprietà generale, ma mediante i millesimi derivanti dalla proiezione verticale del manufatto.

Come si vede nell’immagine la terrazza  non copre tutta la  superficie del condominio, ma parte di essa (sulla destra della foto si nota che l’edificio prosegue oltre il livello della terrazza). Immaginiamo che gli appartamenti posti ai piani sottostanti   abbiano alcuni una superficie totalmente compresa nel perimetro della terrazza, altri una superficie in parte sotto la terrazza e in parte oltre ad essa, cioè verso la parte a destra del condominio che prosegue oltre la terrazza. Nel caso di manutenzione straordinaria la spesa come dovrà essere ripartita?

La risposta la fornisce la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014 della seconda sezione civile della corte di cassazione la quale ha chiarito, in tema di terrazze a livello, che la ripartizione delle spese spetta per 1/3 al proprietario esclusivo  e per 2/3 ai proprietari sottostanti la terrazza.

La stessa sentenza chiarisce che l’addebito delle spese ai proprietari sottostanti non va fatta sulla scorta dei millesimi di proprietà generale ma sulla parte di unità immobiliare sottesa alla proiezione verticale della terrazza.

Pertanto i condomini che hanno tutto l’appartamento sotto la terrazza pagheranno di più di coloro che hanno  soltanto alcuni locali perché il resto si sviluppa nella parte di fabbricato escluso dalla proiezione verticale della terrazza.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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