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Fisco e condominio

Amministratore di condominio «truffaldino»: ecco come difendersi

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E recente la seconda condanna di un amministratore di condominio di Trento, tale Arcese Massimo, che, a seguito di indagini svolte dalla Guardia di Finanza, avrebbe sottratto alle casse dei condomini che amministrata una somma pari a 300 mila euro mascherando gli ammanchi mediante lo spostamento di denaro da un condominio all’altro. (qui articolo)

Da amministratrice di condominio leggere sui quotidiani tali avvenimenti fa accapponare la pelle, e sempre da amministratrice di condominio posso dare dei consigli affinché fatti del genere non accadano.

Innanzitutto va definito bene che cos’è un bilancio e quali sono i modi per verificarlo in quanto le “furbate”, oltre ad interessare il conto corrente del condominio, investono anche la documentazione contabile.

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Tutti sappiamo che un bilancio è l’elenco delle entrate e delle uscite.

Nel condominio le entrate sono date dalle rate pagate dai condomini, le uscite sono i pagamenti delle utenze (luce, acqua, gas metano), il pagamento delle ditte che si occupano delle manutenzioni (caldaia centralizzata, raffrescamento, verde condominiale, ascensore, pulizia scale, dispositivi antincendio quali estintori).

Ogni uscita è legata ad un contratto firmato dall’amministratore pro tempore e dal soggetto che eroga la fornitura (es Dolomiti energia) o che presta un servizio (es gestione e manutenzione della caldaia, manutenzione degli estintori, ecc).

A parte i pagamenti delle forniture di luce, acqua e gas metano, che sono bimestrali, gli altri sono di norma semestrali, o meglio le fatture sono emesse ogni sei mesi, ad eccezione solo della la pulizia delle scale che di solito ha una fattura mensile.

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Per capire bene quanto detto facciamo un esempio.

Immaginiamo un condominio con 2 ingressi, ognuno con vano scala e ascensore.

Un impianto di riscaldamento e acqua calda centralizzati. Un piano interrato con i garage condominiali.

Analizzando i contratti avremo minimo 2 contratti per la fornitura dell’energia elettrica (1 per ogni ingresso/civico), 1 contratto per il gas metano, 1 contratto per l’acqua, 1 contratto per la gestione e la manutenzione della caldaia, 2 contratti per la manutenzione degli ascensori, 1 contratto per la pulizia delle scale, 1 contratto per la manutenzione dei dispositivi antincendio.

A parte il pagamento delle utenze che avviene mediante fattura emessa ogni bimestre dalla società erogatrice, con addebito diretto sul conto corrente del condominio, il resto, e cioè tutti i servizi di manutenzione, sono, come detto di competenza semestrale.

Quindi come si fa a verificare un bilancio?

È semplice, si controllano tutti i contratti per capire se il pagamento è previsto mensile, bimestrale, semestrale o altro.

Oltre a verificare la periodicità dei pagamenti si verifica il nominativo della ditta o dell’artigiano che si occupa delle manutenzioni e delle pulizie.

Fatto questo si controllano le fatture, e quindi che ci siano le fatture bimestrali delle utenze e le fatture dei vari appaltatori.

Appurato che tutte le fatture sono presenti e che riportano la periodicità di emissione (mensile, semestrale o altro) si controllano i pagamenti sull’estratto conto, in modo da accertare che tutte le utenze e tutti gli appaltatori siano stati pagati.

Va verificato anche che l’amministratore abbia pagato, sempre mediante il conto corrente del condominio, la ritenuta d’acconto del 4% riportata su ogni fattura emessa da qualsiasi soggetto che abbia la partita iva (manutenzioni e pulizia scale).

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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Fisco e condominio

Bonus facciate: i lavori ammessi alla detrazione e in quali zone della città di Trento è possibile utilizzarlo.

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La legge di bilancio 2020, recentemente approvata dal parlamento, ha visto l’introduzione nel regime fiscale italiano di una nuova detrazione fiscale detta “Bonus Facciate”. Si tratta di un provvedimento che, secondo il centro studi dell’associazione nazionale costruttori edili, porterà un giro d’affari che potrebbe valere 2,8 miliardi di euro l’anno, rispetto ad un costo complessivo per l’erario di circa 112 milioni di euro per il 2021.

La proposta fiscale trae ispirazione da una famosa legge francese degli anni sessanta (la cosiddetta loi Malraux, dal nome dello scrittore e politico André Malraux, ministro della Cultura tra il 1959 e il 1968), che ha cambiato l’immagine di molte città della Francia, condizione auspicata anche in Italia con il nuovo «bonus facciate» il quale incentiverà sicuramente gli interventi di miglioramento edilizio mediante la cura degli stabili, e quindi la loro riqualificazione,  portando anche l’aumento dell’occupazione nel comparto edile e l’implementazione delle entrate fiscali.

Da sempre gli interventi sul patrimonio edilizio riguardano il comparto edile e quindi le imprese che si occupano anche di intonaci, di lattonerie e di tinteggiature. Soggetti economici che stanno ancora vivendo e subendo una crisi scoppiata nel 2007/2008 e che, ad oggi, continua a persistere, al punto che il numero degli occupati non evidenzia incrementi.

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E’ proprio per far fronte a questo  che lo stato ha emanato un bonus fiscale che, secondo molti analisti, dovrebbe produrre lavoro al punto di incidere significativamente  sull’occupazione, visto che  le opere ammesse “dallo sconto fiscale”  riguardano le tipiche lavorazioni edili, precisamente il rifacimento degli intonaci esterni, la sistemazione dei parapetti dei poggioli (in muratura, in ferro, ecc), il ripristino dei sotto poggioli, la tinteggiatura delle facciate. Sono esclusi dalla detrazione il rifacimento di grondaie e tubi pluviali, il ripristino o sistemazione di impianti elettrici, ad esempio quelli per illuminare i cortili condominiali, la sostituzione di infissi, quali i portoncini di ingresso.

Il bonus sarà usufruibile solo dai proprietari di immobili, anche in regime condominiale, ubicati in zona A o B del piano regolatore. Per il nostro territorio comunale significa che la detrazione sarà utilizzabile per gli interventi sulle facciate nei centri storici (zona A) e nelle aree edificate sature-di integrazione e di completamento-residenziali estensive (zona B). Per capirci, analizzando alcune aree, tutto il perimetro del centro storico di Trento, gran parte del rione di Cristorè,  gran parte del territorio a sud del torrente Fersina, mentre sarà esclusa gran parte della fascia a nord in quanto ricadente nella “città consolidata”.

Il bonus facciate permetterà il recupero del 90% del costo sostenuto spalmato su 10 anni con quote annuali di pari importo.  E quindi un intervento per il rifacimento della facciata del costo di 30.000,00 euro, IVA compresa, sarà detraibile per euro 27.000,00, con rate annuali di euro 2.700,00. Ovviamente bisognerà verificare anche la propria capienza IRPEF per valutare se l’importo ammesso alla detrazione è totalmente o in parte recuperabile dal contribuente.

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Fisco e condominio

Diamo un taglio alle spese condominiali: un corretto isolamento termico porta immediati vantaggi economici

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Un buon amministratore di condominio, deve a mio parere, vigilare sui costi dei condomìni che amministra e proporre all’assemblea tutti quei rinnovamenti che l’evoluzione tecnico/scientifica propone e che permettono di avere significativi risparmi di spesa.

Capita speso che assunto un nuovo incarico di amministratore, verificato l’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea, mi “scontro” con costi rilevanti di gas metano, che tradotto significa spese ingenti di riscaldamento.

Queste “scoperte” sono già preventivate da me in fase di sopralluogo al fabbricato per la successiva presentazione dell’offerta come amministratore.

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Infatti mi basta guardarlo un immobile per capire se possono essere costose o meno le rate a carico dei singoli condomini.

Un fabbricato degli anni 60, con il tetto e il primo solai non isolato, con muratura perimetrale da 30-40 cm in mattoni o misto mattoni e sassi, con serramenti del vano scala a vetro semplice, ha un potere disperdente di circa, su una scala da 1 a 100, il 50% del calore prodotto per riscaldarlo. Quindi, tradotto in soldi, su 100 euro di riscaldamento spesi 50 se ne sono andati dalla finestra.

Nel nostro Trentino il patrimonio immobiliare è principalmente degli anni 60/70. La provincia, al fine di incentivare una politica economica che riduca il consumo di combustibili fossili, ha messo a disposizione dei cittadini una serie di incentivi che favoriscono gli interventi di efficientamento energetico. Infatti già dalla precedente legislatura, sono state emanate delle agevolazioni per quei fabbricati costituiti minimo da 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

In parole povere immaginiamo un intervento di efficientamento energetico per un condominio di 8 appartamenti. La spesa per la realizzazione del cappotto termico su tutta la superficie della muratura perimetrale immaginiamola di euro 55.000,00+IVA al 10% (14 cm spessore pannello coibente).

Le spese tecniche relative alla diagnosi energetica, alla progettazione edilizia, al coordinamento in fase progettuale ed esecutiva (coordinatore della sicurezza nei cantieri edili), al computo metrico estimativo, alla contabilità di cantiere, alla pratica da presentare alla PAT ammontano ad euro xy. Dell’importo di euro xy la provincia riconosce un contributo fino al 90%+il 100% sulla spesa della diagnosi energetica.

Per la spesa del cappotto, e quindi i 55.000,00+IVA la provincia propone un mutuo chirografario, e quindi non ipotecario sull’appartamento, per il quale corrisponderà fino al 90% degli interessi attualizzati a tasso fisso. La rata del mutuo verrà corrisposta dai condomini nell’importo delle spese condominiali che già avranno una rilevante diminuzione visti i risparmi di spesa sulle bollette di metano e luce.

Agli incentivi della PAT vanno aggiunte le detrazioni fiscali sia per la realizzazione del cappotto che per tutte le spese tecniche. A questo punto vi chiedo: “siamo veramente sicuri che non ne valga la pena” procedere con l’efficientamento energetico dei condomini???

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Fisco e condominio

Bonus facciate: è vantaggioso utilizzarlo nella nostra provincia o la PAT offre qualcosa di meglio?

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Il testo del Disegno di Legge della Legge di Bilancio 2020, presentato al Senato, propone il bonus facciata, e cioè una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute per il recupero della facciata o il restauro della stessa.

Ad oggi non è stato ancora stabilito il tetto di spesa e le modalità di fruizione della nuova agevolazione, risultano confermati i “vecchi” bonus quali ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia. Il bonus verde di giardini, balconi, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciate, l’agevolazione sarà concessa sia per gli interventi di manutenzione straordinaria che di manutenzione ordinaria. Qual è la differenza fra i due tipi di intervento? Il primo prevede anche il rifacimento degli intonaci, che spesso nei fabbricati risultano ammalorati; il secondo prevede la semplice tinteggiatura delle facciate.

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A mio parere però questo tipo di incentivo economico nella nostra provincia risulterebbe utilizzabile per gli interventi sul patrimonio edilizio del centro storico o su fabbricati ubicati al di fuori di tale perimetro, ma che hanno elementi architettonici di pregio, quali bifore, contorni dei fori in pietra, stucchi, marmi ecc.

Invece, per quella parte di patrimonio immobiliare costruito negli anni 60/70 ritengo più vantaggiosi gli incentivi economici introdotti dalla provincia che possono essere sommati alle detrazioni fiscali, per l’efficientamento energetico, concesse dallo stato.

Infatti la provincia autonoma di Trento, già dalla precedente legislatura, ha emanato delle misure di sostegno economico per gli interventi su quei fabbricati costituiti da minimo 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

Va detto che un intervento di efficientamento energetico prevede anche opere di manutenzione straordinaria sull’intonaco esistente che, se con il bonus facciate la spesa è detraibile per il 90%, utilizzando il “vecchio” ecobonus la detrazione sarà minimo del 70% a cui andranno sommati i soldi percepiti dalla PAT per tutte le spese tecniche, e fino al massimo del 90% della spesa per gli interessi, a tasso fisso attualizzati, per un mutuo chirografario mediante il quale pagare i lavori edili.

A cura di Cristina Chemelli consulente fiscale CAF (sito web)

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