La proprietà comune, e quindi di più soggetti, nella nostra provincia è accertabile presso il Libro Fondiario attraverso la “lettura” del piano di casa materialmente diviso e della descrizione in partita tavolare.

Quanto detto significa che una persona, fisica o giuridica (esempio una società) è titolare di un diritto reale di proprietà solo se questo risulta presso il Libro Fondiario o Tavolare.

Nei fabbricati plurifamiliari ogni proprietario è individuato da una porzione materiale (pm), cioè da un numero che identifica il bene (appartamento, cantina, garage, giardino, ecc) a lui intavolato.

PubblicitàPubblicità

In un condominio composto da 10 appartamenti troveremo 10 porzioni materiali che risulteranno ciascuna intestata tavolarmente, e quindi di proprietà, di un soggetto (persona fisica o giuridica).

Ogni singolo soggetto può essere proprietario di una o più porzioni materiali.

Se ogni appartamento, cantina o garage è identificato tavolarmente da una porzione materiale, i pianerottoli e le scale, che collegano ogni piano del condominio, e che quindi sono utilizzati da più porzioni materiali, riporteranno il numero di ogni singola porzione materiale che l’utilizza.

Questo “utilizzo” comune fa si che quel bene (vano scala) sia di proprietà di più persone (fisica o giuridica), pertanto è definito tavolarmente “bene comune” fra le varie porzioni materiali.

La definizione di “bene comune” fa sì che qualsiasi intervento su quel bene debba rispettare quanto previsto nella Riforma di condominio che prevede fra i vari articoli anche l’utilizzo da parte dei singoli condomini, e quindi dei singoli proprietari, della “cosa comune”.

Infatti l’art. 1102 del c.c. evidenzia che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, nel nostro caso il vano scala, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il codice civile stabilisce anche i principi di questo utilizzo e cioè il divieto di pregiudicare la statica del fabbricato, la sicurezza e il decoro.

Da quanto espresso sopra risulta evidente che un condomino, rispettando la statica del fabbricato e “l’equilibrio” dei fori, può aprire, a proprie spese, un nuovo foro porta sul vano scala comune.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

Pubblicità

Pubblicità

Trova attuazione anche nel nostro ordinamento legislativo una norma dell’ antica Roma detta “prorogatio imperii”, cioè la proroga, deliberata dal Senato, con cui il console o il pretore, allo scadere dell’anno di carica, conservava il potere, assumendo, per un altro anno, la funzione di proconsole o propretore.

Infatti l’amministratore di condominio, come gli antichi consoli romani, nel caso di mancato raggiungimento del quorum per la sua riconferma o per la nomina di un nuovo amministratore, può proseguire (prorogatio) nella carica in via provvisoria.

L’amministratore in prorogatio ha l’obbligo, secondo l’art. 1129 c.c, di “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

PubblicitàPubblicità

Pertanto sembra che possa solo esercitare le attività ordinarie non rinviabili, nell’attesa del passaggio di consegne al successore.

E’ di diverso orientamento la Suprema Corte di Cassazione la quale con la sentenza n. 1445/1993 sostiene che “l’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore.”

Con la nomina del nuovo amministratore, l’amministratore in prorogatio è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e hai singoli condomini.

La mancata e ingiustificata consegna della documentazione delinea una appropriazione indebita secondo l’ex art. 646 cp.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di Condominio (Link Sito)

Pubblicità

Pubblicità

Da un po’ di tempo è prassi dei notai, negli atti di vendita di immobili facenti parte di un condominio, chiedere al venditore una dichiarazione, rilasciata dal amministratore, in cui si attesta la regolarità del pagamento delle spese condominiali.

Questa forma di tutela nei riguardi dell’acquirente ha origine dall’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” il quale prevede che il nuovo proprietario, nel caso in cui il precedente non abbia pagato le spese condominiali, deve provvedere al pagamento delle stesse per l’anno in corso e il precedente.

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 10346, pubblicata il 12 aprile 2019, relativa al caso di un condòmino che si opponeva alla disposizione contenuta nel regolamento di condominio mediante la quale si imputava ai nuovi proprietari i debiti condominiali, del precedente condòmino, oltre il termine di due anni.

Pubblicità

Pubblicità

Il nuovo condòmino, ritenendo illegittima la norma applicata dal condominio e sancita in alcune delibere, procedeva alla loro impugnazione in quanto in contrasto con l’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”.

L’impugnazione, da prima accolta dal tribunale, veniva rigettata dalla Corte di appello in quanto la stessa riteneva che quanto disposto dall’art. 63 era inderogabile solo nel senso che il regolamento di condominio non può contenere disposizioni che liberino l’acquirente dal pagamento delle spese condominiali arretrate per l’anno in corso e quello precedente, inteso come limite temporale minimo, e che eventuali debiti oltre il biennio possono essere messi a carico del nuovo condòmino.

I giudici ermellini però ribaltano la sentenza sostenendo che quanto espresso dalla corte di appello è un’ estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge ribadendo il principio secondo il quale «in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condòmino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, (già) secondo comma, disposizione attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina».

A cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio  – Link Sito web 

Pubblicità

Pubblicità