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Fisco e condominio

Spese condominiali: il nuovo proprietario paga solo per gli ultimi 2 anni

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Da un po’ di tempo è prassi dei notai, negli atti di vendita di immobili facenti parte di un condominio, chiedere al venditore una dichiarazione, rilasciata dal amministratore, in cui si attesta la regolarità del pagamento delle spese condominiali.

Questa forma di tutela nei riguardi dell’acquirente ha origine dall’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” il quale prevede che il nuovo proprietario, nel caso in cui il precedente non abbia pagato le spese condominiali, deve provvedere al pagamento delle stesse per l’anno in corso e il precedente.

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 10346, pubblicata il 12 aprile 2019, relativa al caso di un condòmino che si opponeva alla disposizione contenuta nel regolamento di condominio mediante la quale si imputava ai nuovi proprietari i debiti condominiali, del precedente condòmino, oltre il termine di due anni.

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Il nuovo condòmino, ritenendo illegittima la norma applicata dal condominio e sancita in alcune delibere, procedeva alla loro impugnazione in quanto in contrasto con l’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”.

L’impugnazione, da prima accolta dal tribunale, veniva rigettata dalla Corte di appello in quanto la stessa riteneva che quanto disposto dall’art. 63 era inderogabile solo nel senso che il regolamento di condominio non può contenere disposizioni che liberino l’acquirente dal pagamento delle spese condominiali arretrate per l’anno in corso e quello precedente, inteso come limite temporale minimo, e che eventuali debiti oltre il biennio possono essere messi a carico del nuovo condòmino.

I giudici ermellini però ribaltano la sentenza sostenendo che quanto espresso dalla corte di appello è un’ estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge ribadendo il principio secondo il quale «in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condòmino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, (già) secondo comma, disposizione attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina».

A cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio  – Link Sito web 

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Fisco e condominio

Indicatori di affidabilità fiscale. Attenzione contribuenti! sono in arrivo i nuovi ISA per i titolari di partita IVA

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Ad ogni modifica legislativa in materia fiscale la categoria dei commercianti, dei titolari di partita Iva e piccoli imprenditori teme per le proprie sorti.

Spesso in verità si è assistito ad un mero cambio del nome di un tributo non gradito da versare con delle maggiorazioni, un unificazione di più voci in una sola con degli aumenti nascosti o addirittura al cambio del nome di un ente non molto amato ( si pensi ad  Equitalia  con Agenzia Entrate – Riscossione) piuttosto che una modifica reale o una riduzione degli importi per il contribuente.

L’associazione Universal Salute Diritto Lavoro con sede a Trento grazie al contributo del dott. Agostino Torre, Commercialista e Revisore contabile, esperto fiscale nonchè socio fondatore dell’associazione stessa, informa i propri simpatizzanti ed i titolari di p.iva dei possibili risvolti della novità fiscale.

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L’esperto dell’associazione esprime alcune condivisibili considerazioni informative molto utili ed interessanti sul tema.

Le promesse si mantengono, ed anche se con un ritardo di un anno, i “vecchi” studi di settore sono andati in pensione.

L’amministrazione finanziaria, a partire dal periodo d’imposta 2018, ha accontentato  contribuenti e professionisti, abolendo dopo circa 20 anni questo temutissimo strumento di accertamento.

Ha introdotto però i  “nuovi ”  indicatori di affidabilità fiscale, gli ISA!

Siamo pertanto stati presi in giro ? Saranno strumenti più affidabili per la lotta all’evasione ?

Nel concreto attribuiscono al contribuente una “pagella fiscale” con voti da 1 a 10 e relative inevitabili conseguenze.

L’invio del modello reddituale  contenente un ISA con un punteggio non sufficiente, cioè inferiore al 6, determina un inserimento del malcapitato possessore di partita iva in liste nere selettive da attenzionare ed eventualmente accertare, mentre l’ottenimento di un punteggio superiore ad 8 attribuisce addirittura dei premi fiscali, spesso però insignificanti per la gran parte dei contribuenti.

L’introduzione di questi indicatori di affidabilità fiscale, che prevedono anche cause di esclusione, ha portato con se una maxi proroga relativa ai versamenti delle imposte dirette, con lo slittamento  dei termini al 30 settembre o al 30 ottobre pagando una piccola mora pari allo 0,40% di quanto dovuto.

La data ultima di invio telematico delle dichiarazioni è stato previsto di conseguenza al 30 novembre.

Inizia da quest’anno per il popolo delle partite iva e per i loro consulenti fiscali una nuova era.

L’attenzione dovrà essere massima, farsi ben consigliare ed entrare subito nell’ ingranaggio  del nuovo <software di calcolo>, che l’Agenzia delle Entrate ha battezzato “Il tuo Isa”.

Il popolo delle p.ive dorme sonni agitati e molti degli appelli di leaders di vari movimenti come quello di Lino Ricchiuti iniziano ad essere recepiti ed accolti anche nelle sedi istituzionali. Sul territorio trentino tra le varie associazioni e movimenti anche l’Associazione Universal vuole dare il suo contributo. I lavoratori autonomi vanno rispettati ed agevolati in quanto alla base dell’economia reale.

L’associazione UNIVERSAL Salute Diritto Lavoro, attiva in Trentino Alto Adige, senza fini di lucro si pone quale utile veicolo di informazione ai propri associati e simpatizzanti, grazie al dott. Agostino Torre (e del suo staff), Dottore commercialista e Revisore contabile, esperto fiscale dell’Associazione .

 

 

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Fisco e condominio

Amministratore di condominio «truffaldino»: ecco come difendersi

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E recente la seconda condanna di un amministratore di condominio di Trento, tale Arcese Massimo, che, a seguito di indagini svolte dalla Guardia di Finanza, avrebbe sottratto alle casse dei condomini che amministrata una somma pari a 300 mila euro mascherando gli ammanchi mediante lo spostamento di denaro da un condominio all’altro. (qui articolo)

Da amministratrice di condominio leggere sui quotidiani tali avvenimenti fa accapponare la pelle, e sempre da amministratrice di condominio posso dare dei consigli affinché fatti del genere non accadano.

Innanzitutto va definito bene che cos’è un bilancio e quali sono i modi per verificarlo in quanto le “furbate”, oltre ad interessare il conto corrente del condominio, investono anche la documentazione contabile.

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Tutti sappiamo che un bilancio è l’elenco delle entrate e delle uscite.

Nel condominio le entrate sono date dalle rate pagate dai condomini, le uscite sono i pagamenti delle utenze (luce, acqua, gas metano), il pagamento delle ditte che si occupano delle manutenzioni (caldaia centralizzata, raffrescamento, verde condominiale, ascensore, pulizia scale, dispositivi antincendio quali estintori).

Ogni uscita è legata ad un contratto firmato dall’amministratore pro tempore e dal soggetto che eroga la fornitura (es Dolomiti energia) o che presta un servizio (es gestione e manutenzione della caldaia, manutenzione degli estintori, ecc).

A parte i pagamenti delle forniture di luce, acqua e gas metano, che sono bimestrali, gli altri sono di norma semestrali, o meglio le fatture sono emesse ogni sei mesi, ad eccezione solo della la pulizia delle scale che di solito ha una fattura mensile.

Per capire bene quanto detto facciamo un esempio.

Immaginiamo un condominio con 2 ingressi, ognuno con vano scala e ascensore.

Un impianto di riscaldamento e acqua calda centralizzati. Un piano interrato con i garage condominiali.

Analizzando i contratti avremo minimo 2 contratti per la fornitura dell’energia elettrica (1 per ogni ingresso/civico), 1 contratto per il gas metano, 1 contratto per l’acqua, 1 contratto per la gestione e la manutenzione della caldaia, 2 contratti per la manutenzione degli ascensori, 1 contratto per la pulizia delle scale, 1 contratto per la manutenzione dei dispositivi antincendio.

A parte il pagamento delle utenze che avviene mediante fattura emessa ogni bimestre dalla società erogatrice, con addebito diretto sul conto corrente del condominio, il resto, e cioè tutti i servizi di manutenzione, sono, come detto di competenza semestrale.

Quindi come si fa a verificare un bilancio?

È semplice, si controllano tutti i contratti per capire se il pagamento è previsto mensile, bimestrale, semestrale o altro.

Oltre a verificare la periodicità dei pagamenti si verifica il nominativo della ditta o dell’artigiano che si occupa delle manutenzioni e delle pulizie.

Fatto questo si controllano le fatture, e quindi che ci siano le fatture bimestrali delle utenze e le fatture dei vari appaltatori.

Appurato che tutte le fatture sono presenti e che riportano la periodicità di emissione (mensile, semestrale o altro) si controllano i pagamenti sull’estratto conto, in modo da accertare che tutte le utenze e tutti gli appaltatori siano stati pagati.

Va verificato anche che l’amministratore abbia pagato, sempre mediante il conto corrente del condominio, la ritenuta d’acconto del 4% riportata su ogni fattura emessa da qualsiasi soggetto che abbia la partita iva (manutenzioni e pulizia scale).

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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Fisco e condominio

Condominio: è possibile l’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale?

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La proprietà comune, e quindi di più soggetti, nella nostra provincia è accertabile presso il Libro Fondiario attraverso la “lettura” del piano di casa materialmente diviso e della descrizione in partita tavolare.

Quanto detto significa che una persona, fisica o giuridica (esempio una società) è titolare di un diritto reale di proprietà solo se questo risulta presso il Libro Fondiario o Tavolare.

Nei fabbricati plurifamiliari ogni proprietario è individuato da una porzione materiale (pm), cioè da un numero che identifica il bene (appartamento, cantina, garage, giardino, ecc) a lui intavolato.

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In un condominio composto da 10 appartamenti troveremo 10 porzioni materiali che risulteranno ciascuna intestata tavolarmente, e quindi di proprietà, di un soggetto (persona fisica o giuridica).

Ogni singolo soggetto può essere proprietario di una o più porzioni materiali.

Se ogni appartamento, cantina o garage è identificato tavolarmente da una porzione materiale, i pianerottoli e le scale, che collegano ogni piano del condominio, e che quindi sono utilizzati da più porzioni materiali, riporteranno il numero di ogni singola porzione materiale che l’utilizza.

Questo “utilizzo” comune fa si che quel bene (vano scala) sia di proprietà di più persone (fisica o giuridica), pertanto è definito tavolarmente “bene comune” fra le varie porzioni materiali.

La definizione di “bene comune” fa sì che qualsiasi intervento su quel bene debba rispettare quanto previsto nella Riforma di condominio che prevede fra i vari articoli anche l’utilizzo da parte dei singoli condomini, e quindi dei singoli proprietari, della “cosa comune”.

Infatti l’art. 1102 del c.c. evidenzia che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, nel nostro caso il vano scala, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il codice civile stabilisce anche i principi di questo utilizzo e cioè il divieto di pregiudicare la statica del fabbricato, la sicurezza e il decoro.

Da quanto espresso sopra risulta evidente che un condomino, rispettando la statica del fabbricato e “l’equilibrio” dei fori, può aprire, a proprie spese, un nuovo foro porta sul vano scala comune.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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