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Fisco e condominio

Spese condominiali: il nuovo proprietario paga solo per gli ultimi 2 anni

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Da un po’ di tempo è prassi dei notai, negli atti di vendita di immobili facenti parte di un condominio, chiedere al venditore una dichiarazione, rilasciata dal amministratore, in cui si attesta la regolarità del pagamento delle spese condominiali.

Questa forma di tutela nei riguardi dell’acquirente ha origine dall’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” il quale prevede che il nuovo proprietario, nel caso in cui il precedente non abbia pagato le spese condominiali, deve provvedere al pagamento delle stesse per l’anno in corso e il precedente.

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 10346, pubblicata il 12 aprile 2019, relativa al caso di un condòmino che si opponeva alla disposizione contenuta nel regolamento di condominio mediante la quale si imputava ai nuovi proprietari i debiti condominiali, del precedente condòmino, oltre il termine di due anni.

Il nuovo condòmino, ritenendo illegittima la norma applicata dal condominio e sancita in alcune delibere, procedeva alla loro impugnazione in quanto in contrasto con l’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”.

L’impugnazione, da prima accolta dal tribunale, veniva rigettata dalla Corte di appello in quanto la stessa riteneva che quanto disposto dall’art. 63 era inderogabile solo nel senso che il regolamento di condominio non può contenere disposizioni che liberino l’acquirente dal pagamento delle spese condominiali arretrate per l’anno in corso e quello precedente, inteso come limite temporale minimo, e che eventuali debiti oltre il biennio possono essere messi a carico del nuovo condòmino.

I giudici ermellini però ribaltano la sentenza sostenendo che quanto espresso dalla corte di appello è un’ estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge ribadendo il principio secondo il quale «in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condòmino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, (già) secondo comma, disposizione attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina».

A cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio  – Link Sito web 

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