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Fisco e condominio

Condominio: Amministratore anticipa le spese di tasca propria e rimane con un pugno di mosche

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E’ la storia di un amministratore di condominio che per far fronte alle spese di gestione dell’immobile da lui amministrato anticipa “di tasca propria” delle somme di denaro, che coprivano la quota di spesa di un condomino.

Giunto in assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio consuntivo ed ottenuto il beneplacito dai condomini, gli stessi gli revocano il mandato.

L’amministratore quindi fa causa al condominio il quale nega gli addebiti sostenendo che la cifra pagata dall’amministratore era dovuta al mancato pagamento degli oneri da parte di una singola condomina e che pertanto solo a lei sarebbe dovuta essere rivolta l’azione giudiziaria per il recupero del denaro.

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I due primi gradi di giudizio davano ragione al condominio.

La corte di appello nella sentenza riteneva accertata la natura parziaria e divisibile dell’obbligazione condominiale e quindi solamente la condomina morosa era considerata responsabile per il debito oggetto di causa. L’amministratore decide di ricorrere alla Corte di Cassazione, l’ultimo grado di giudizio.

I magistrati in ermellino si pronunciano con la sentenza n. 27363/2018 affermando che: «l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore […] sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore».

Quindi, malgrado l’amministratore aveva anticipato del denaro per pagare la parte degli oneri di una singola condomina la somma era a carico di tutto il condominio in quanto il debito è stato contratto dallo stesso per il mancato pagamento di uno solo dei proprietari che lo compongono.

Quindi cari lettori accertatevi che il vostro amministratore non paghi spese del condominio con il proprio denaro, ma proceda con il recupero giudiziario delle somme non pagate dai vari proprietari, altrimenti tutti in solido corrisponderete all’amministratore quanto non versato dal condomino moroso.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Condominio: è possibile l’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale?

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La proprietà comune, e quindi di più soggetti, nella nostra provincia è accertabile presso il Libro Fondiario attraverso la “lettura” del piano di casa materialmente diviso e della descrizione in partita tavolare.

Quanto detto significa che una persona, fisica o giuridica (esempio una società) è titolare di un diritto reale di proprietà solo se questo risulta presso il Libro Fondiario o Tavolare.

Nei fabbricati plurifamiliari ogni proprietario è individuato da una porzione materiale (pm), cioè da un numero che identifica il bene (appartamento, cantina, garage, giardino, ecc) a lui intavolato.

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In un condominio composto da 10 appartamenti troveremo 10 porzioni materiali che risulteranno ciascuna intestata tavolarmente, e quindi di proprietà, di un soggetto (persona fisica o giuridica).

Ogni singolo soggetto può essere proprietario di una o più porzioni materiali.

Se ogni appartamento, cantina o garage è identificato tavolarmente da una porzione materiale, i pianerottoli e le scale, che collegano ogni piano del condominio, e che quindi sono utilizzati da più porzioni materiali, riporteranno il numero di ogni singola porzione materiale che l’utilizza.

Questo “utilizzo” comune fa si che quel bene (vano scala) sia di proprietà di più persone (fisica o giuridica), pertanto è definito tavolarmente “bene comune” fra le varie porzioni materiali.

La definizione di “bene comune” fa sì che qualsiasi intervento su quel bene debba rispettare quanto previsto nella Riforma di condominio che prevede fra i vari articoli anche l’utilizzo da parte dei singoli condomini, e quindi dei singoli proprietari, della “cosa comune”.

Infatti l’art. 1102 del c.c. evidenzia che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, nel nostro caso il vano scala, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il codice civile stabilisce anche i principi di questo utilizzo e cioè il divieto di pregiudicare la statica del fabbricato, la sicurezza e il decoro.

Da quanto espresso sopra risulta evidente che un condomino, rispettando la statica del fabbricato e “l’equilibrio” dei fori, può aprire, a proprie spese, un nuovo foro porta sul vano scala comune.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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Fisco e condominio

Le detrazioni fiscali ad hoc per i single nel modello 730

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Le recenti indagini Istat evidenziano che in Italia 1 famiglia su 3 è unipersonale cioè composta da una sola persona.

Tale fenomeno è conseguenza di “profonde trasformazioni demografiche e sociali” che hanno investito il nostro paese, un esempio ne è l’invecchiamento, l’aumento delle separazioni e dei divorzi, l’arrivo di cittadini stranieri.

I single nel nostro paese sono persone che preferiscono vivere in affitto piuttosto che comperare casa, prediligono vivere in città piuttosto che in periferia.

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La maggior parte preferisce utilizzare per gli spostamenti l’automobile, bassa la percentuale che utilizza i mezzi pubblici per muoversi.

Anche i single possono avere dei vantaggi nel rivolgersi ad un professionista fiscale per predisporre, e inviare all’Agenzia dell’Entrate, il 730, vediamo quali:

detrazione per spese sanitarie: per i costi sostenuti dal contribuente lo stato riconosce una detrazione del 19% per l’importo eccedente la franchigia di Euro 129,11;

detrazione per il contratto d’affitto: la detrazione d’imposta è riconosciuta in misura diversa a seconda dell’ammontare del reddito complessivo dichiarato dal contribuente e del tipo di detrazione di cui si fruisce (locazione ordinaria-locazione convenzionale-locazione giovani 20-30 anni). Il minimo della detrazione, con i redditi ammessi, ammonta ad Euro 150,00;

Detrazione per l’acquisto di abbonamenti ai servizi di trasporto pubblico locale/regionale e interregionale: per questa tipologia di spesa, se riportata nel 730, spetta una detrazione del 19% su un importo massimo di Euro 250,00.

A cura di Cristina Chemelli consulente Fiscale (link sito web) che è a disposizione gratuitamente per le consulenze al numero 347 1315111

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Fisco e condominio

L’amministratore di condominio in «Prorogatio imperii»

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Trova attuazione anche nel nostro ordinamento legislativo una norma dell’ antica Roma detta “prorogatio imperii”, cioè la proroga, deliberata dal Senato, con cui il console o il pretore, allo scadere dell’anno di carica, conservava il potere, assumendo, per un altro anno, la funzione di proconsole o propretore.

Infatti l’amministratore di condominio, come gli antichi consoli romani, nel caso di mancato raggiungimento del quorum per la sua riconferma o per la nomina di un nuovo amministratore, può proseguire (prorogatio) nella carica in via provvisoria.

L’amministratore in prorogatio ha l’obbligo, secondo l’art. 1129 c.c, di “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

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Pertanto sembra che possa solo esercitare le attività ordinarie non rinviabili, nell’attesa del passaggio di consegne al successore.

E’ di diverso orientamento la Suprema Corte di Cassazione la quale con la sentenza n. 1445/1993 sostiene che “l’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore.”

Con la nomina del nuovo amministratore, l’amministratore in prorogatio è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e hai singoli condomini.

La mancata e ingiustificata consegna della documentazione delinea una appropriazione indebita secondo l’ex art. 646 cp.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di Condominio (Link Sito)

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