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Fisco e condominio

Rumori molesti nel condominio: multe fino a 800 euro. Ora bastano solo le testimonianze

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Il disturbo generato dal rumore diventa molesto quando rovina la tranquillità delle persone, quando ha una intensità e una persistenza tale che mina la qualità della vita del condominio o di un gruppo di condòmini.

In linea generale i rumori nel condominio sono le urla e gli schiamazzi, la musica ascoltata ad alto volume, l’utilizzo di elettrodomestici.

Quando questi rumori sono prodotti nelle ore notturne, nelle ore pomeridiane dedicate al riposo, hanno una intensità e una cadenza eccessiva diventano molesti.

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Di solito l’orario nel quale è ammesso fare rumore nel condominio è stabilito dal Regolamento Condominiale, un documento obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a 10 (art. 1138 c.c.).

Generalmente nel Regolamento Condominiale i rumori più fastidiosi sono ammessi dalle ore 8 alle 13 del mattino e dalle ore 16 alle 21 del pomeriggio/sera.

Il Regolamento non si occupa solo di emissioni sonore, ma contiene anche le norme riferite all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio, e quelle relative all’amministratore.

Tutte le prescrizioni in esso contenute non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, risultanti dagli atti di acquisto o da convenzioni, ne possono derogare alle disposizioni contenute nel secondo comma dell’art. 1118 (impossibilità del condomino di rinunziare alle parti comuni), 1119 (indivisibilità delle parti comuni se non rende più comodo l’uso della cosa comune per ciascun condomino), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1131 (rappresentanza dell’amministratore) , 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti) , 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle delibere), 1137 (impugnazione delle delibere dell’assemblea) .

Ma se da un lato il regolamento di condominio stabilisce l’orario in cui è ammesso fare rumore, anche le ordinanze comunali possono prescrivere delle regole.

Ne è un esempio il “Regolamento di polizia urbana del comune di Trento” che prevede all’art. 46 il divieto nei condomini, dalle ore 23 alle ore 6 del giorno successivo, dell’utilizzo di elettrodomestici e altri strumenti che trasmettono vibrazioni significative.

Sempre per gli stabili plurifamiliari l’uso di strumenti musicali all’interno delle abitazioni in tempi diversi rispetto all’orario che va dalle ore 9 alle ore 12 e dalle ore 16 alle ore 20 non è consentito.

Il quarto comma dell’articolo prevede per coloro che violano le disposizioni una sanzione amministrativa da euro 27,00 a euro 162,00.

Il condòmino che subisce un rumore molesto deve rivolgersi all’amministratore affinché intervenga per far rispettare l’orario previsto nel Regolamento di Condominio.

Nel caso in cui il condominio ne fosse sprovvisto l’amministratore ne può elaborare uno, iniziativa che può essere presa anche da ciascun condomino, e portarlo all’attenzione dell’assemblea che dovrà approvarlo con le maggioranze previste al 2° comma dell’art. 1136, e cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi.

Il regolamento di condominio può prevedere sanzione per i condomini che non rispettano le norme in esso contenute.

L’ammenda può raggiungere la cifra di 200,00 euro, e per i recidivi l’importo di 800,00 euro (art. 70 del c.c.).

Se il condòmino risulta recidivo, continuando con i rumori molesti, bisogna ricorrere al Tribunale civile.

Per questa eventualità ricordo una sentenza della corte di cassazione, la numero 9361/2018.

La Corte nel verdetto afferma che, per determinare l’esistenza di rumori prodotti in ambito condominiale, non sempre è necessaria una verifica strumentale con perizia o consulenza tecnica che attesti il superamento della normale tollerabilità, ma bastano le dichiarazioni di coloro presenti che possano riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti.

Tale giudizio era stato espresso per le urla, gli schiamazzi con rottura di vetri di un condòmino, fastidiosi al punto che erano percepiti sia all’interno che all’esterno del condominio.

a cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Caduta dalla scale, la responsabilità dell’amministratore di condominio

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E’ il caso di una condomina che la mattina presto esce di casa e scivola sulle scale del condominio.

Quella mattina l’impresa delle pulizie aveva appena lavato il pianerottolo e stava ultimando la rampa scala, il pavimento era ancora bagnato e la signora, vuoi anche per la fretta, mettendo il piede sul terzo gradino è scivolata rotolando fino al mezzanino riportando delle lesioni fisiche.

La donna quindi cita in giudizio l’amministratore di condominio ed il condominio stesso al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.

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La dinamica dell’incidente fa sì che sui due soggetti, cioè l’amministratore e il condominio, incomba una responsabilità oggettiva e dunque un obbligo di risarcimento del danno, condizione stabilità dalla Suprema Corte la quale ha ritenuto che non può essere qualificato alla stregua di caso fortuito la presenza dell’acqua e del sapone che rendono le scale scivolose e pericolose durante le pulizie condominiali.

Il condominio avrebbe potuto evitare la condanna dimostrando di aver segnalato, tramite appositi cartelli, che vi erano delle pulizie in corso e che, pertanto, il pavimento bagnato avrebbe potuto rappresentare un pericolo.

Se, viceversa, nessuna misura precauzionale è stata adottata per evitare il rischio di caduta, allora l’amministratore e il condominio devono rispondere dei danni.

Ciò posto, la Suprema Corte ha condannato il condominio e l’amministratore a risarcire i danni subiti dalla condomina che cadendo dalle scale aveva riportato delle lesioni.

a cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio

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Fisco e condominio

Detrazioni fiscali 2019: cosa rimane e che cosa cambia

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Dopo aver raggiunto l’accordo con la commissione europea, per contenere il rapporto fra deficit e PIL al 2%, è stata approvata dal senato la legge di bilancio 2019. 

L’approvazione è avvenuta nella notte fra sabato e domenica 23 dicembre, con 167 voti a favore, 78 contrari e 3 astenuti.

Rispetto all’approvazione ottenuta alla Camera a inizio dicembre, molte cose sono cambiate, il testo è stato riscritto mediante un “maxi emendamento“, cioè una serie di correzioni e modifiche concordate con la commissione europea.

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La legge dovrà ora tornare alla Camera per la sua approvazione definitiva, prevista per il 28 dicembre.

Ecco le linee principali riferite alle più importanti detrazioni fiscali previste per il 2019:

  • Bonus casa ristrutturazioni, a favore dei contribuenti che intendono eseguire degli interventi di rinnovamento di immobili esistenti. Prevede la detrazione del 50% con una spesa massima di 96.000,00 euro;

  • Bonus verde, per privati e condomini che vogliono riqualificare le aree a verde. Prevede una detrazione del 36% con una spesa massima di 5.000,00 euro per unità immobiliare;

  • Ecobonus, per interventi di riqualificazione energetica. Prevede una detrazione fino al 65% per una spesa massima di 100.000,00 euro. Rimane l’ecobonus condomini per interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli stabili;

  • Sisma bonus, per interventi di adeguamento sismico dei fabbricati esistenti. Prevede una detrazione che va dal 75 al 85 % a seconda della classe di rischio raggiunta;

  • Bonus mobili, per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici. Prevede una detrazione del 50% per una spesa massima di 10.000,00 euro. E’ possibile usufruirne se l’immobile da arredare è soggetto ad un intervento migliorativo;

  • Figli e familiari a carico, sale a 4.000,00 Euro il limite di reddito per beneficiare della detrazione per figli a carico fino a 24 anni di età, per gli altri resta la soglia di 2.840,51 Euro annui. Questa detrazione può essere goduta da entrambi i genitori, salvo accordi diversi, metà per ciascuno, mentre se uno dei due è a carico dell’altro la detrazione spetta solo a quest’ultimo al 100%, e varia dai 900,00 ai 1.200,00 Euro per i figli fino a 3 anni, da 800,00 a 950,00 euro per i figli di età superiore ai 3 anni. Tali importi sono da moltiplicare per ogni figlio. Se il figlio è portatore di handicap vanno aggiunti dai 220,00 ai 400,00 euro.

  • Spese mediche, la detrazione fiscale passa dal 19% al 17 %, è previsto anche l’aumento della franchigia attualmente di 129,11 Euro. Con quella attuale una famiglia che spendeva 1.000,00 Euro per spese mediche poteva detrarre il 19% su 870,89 euro (cioè l’importo speso meno la franchigia)

    A cura di Cristina Chemelli – 

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Fisco e condominio

Condominio: le tabelle millesimali, cosa sono e come verificare se sono corrette

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Le spese ordinarie o straordinarie che un condominio sostiene vengo ripartite fra i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Queste indicano, secondo l’art. 68 del codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che costituisce il condominio.

Tradotto significa che se il condominio, nella sua completezza, vale 1000 millesimi, ogni unità che lo compone (appartamento, negozio, ufficio, cantina, garage, posto auto, ecc) varrà una quota dei 1000 millesimi.

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La quota di ogni unità è calcolata partendo della sua superficie netta, alla quale sono applicati dei coefficienti, detti di riduzione, i quali fanno sì che un appartamento “valga”, in millesimi, in modo uguale, di più o di meno di un altro. I coefficienti che si applicano sono quelli riferiti all’ orientamento (nord, sud, est e ovest), al piano (terra, primo, secondo, ecc), alla destinazione (residenziale, negozio, ufficio, soffitta, cantina, ecc), all’affaccio (vista di un giardino, vista di una strada, vista di un altro fabbricato, ecc), ecc.

L’operazione precedentemente descritta è detta “calcolo della superficie virtuale” di ogni unità immobiliare che costituisce il condominio.

Vista l’importanza dei millesimi per ogni immobile che compone il fabbricato, considerato che è mediante questi che il condomino dovrà pagare le spese condominiali, risulta evidente la necessità di attuare l’analisi per ogni singola unità in modo oggettivo e analitico.

Pertanto, prima di procedere alla stesura delle tabelle millesimali è necessario effettuare un sopralluogo presso il condominio, ed avere le planimetrie, possibilmente aggiornate, di ogni singola unità.

Il calcolo per la determinazione “della superficie virtuale” va fatto su ogni singolo locale che compone l’immobile, in modo da valutare per ogni vano il valore dei coefficiente di riduzione da applicare alla sua superficie netta.

Questo perché, ad esempio, un locale a nord avrà un coefficiente diverso rispetto ad un locale a sud.

Infatti è più vantaggiosa, per gli apporti solari, un’esposizione a sud che un’esposizione a nord.

Stessa cosa vale per l’affaccio, è migliore un panorama dato un giardino che una vista verso una strada, sia a livello visivo che per il rumore.

Calcolata la “superficie virtuale” di ogni singola unità si procede alla ripartizione dei millesimi, trovando prima il valore per ogni unità di “superficie virtuale” e poi il valore complessivo delle singole unità immobiliare che compongono il condominio.

Quindi, cosa deve fare un condomino per verificare se i millesimi attribuiti alla sua unità immobiliare sono corretti o meno?

Semplicemente deve farsi consegnare dall’amministratore la tabella millesimale corredata dal calcolo analitico della superficie virtuale.

Avuto quest’ultimo documento potrà verificare la stima della superficie virtuale di ogni vano di cui è composto il proprio immobile, analizzando i valori attribuiti ai coefficienti di riduzione.

Questi sono riportati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo del 1966.

Effettuato tale controllo potrà fare la somma delle varie superfici virtuali del suo immobile, confrontandola con quella fornita dal tecnico che ha redatto la tabella millesimale.

Se i coefficienti di riduzione applicati rispecchieranno quelli contenuti nella circolare, in linea generale, la tabella millesimale è corretta.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale 

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