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Fisco e condominio

Condominio: le tabelle millesimali, cosa sono e come verificare se sono corrette

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Le spese ordinarie o straordinarie che un condominio sostiene vengo ripartite fra i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Queste indicano, secondo l’art. 68 del codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che costituisce il condominio.

Tradotto significa che se il condominio, nella sua completezza, vale 1000 millesimi, ogni unità che lo compone (appartamento, negozio, ufficio, cantina, garage, posto auto, ecc) varrà una quota dei 1000 millesimi.

La quota di ogni unità è calcolata partendo della sua superficie netta, alla quale sono applicati dei coefficienti, detti di riduzione, i quali fanno sì che un appartamento “valga”, in millesimi, in modo uguale, di più o di meno di un altro. I coefficienti che si applicano sono quelli riferiti all’ orientamento (nord, sud, est e ovest), al piano (terra, primo, secondo, ecc), alla destinazione (residenziale, negozio, ufficio, soffitta, cantina, ecc), all’affaccio (vista di un giardino, vista di una strada, vista di un altro fabbricato, ecc), ecc.

L’operazione precedentemente descritta è detta “calcolo della superficie virtuale” di ogni unità immobiliare che costituisce il condominio.

Vista l’importanza dei millesimi per ogni immobile che compone il fabbricato, considerato che è mediante questi che il condomino dovrà pagare le spese condominiali, risulta evidente la necessità di attuare l’analisi per ogni singola unità in modo oggettivo e analitico.

Pertanto, prima di procedere alla stesura delle tabelle millesimali è necessario effettuare un sopralluogo presso il condominio, ed avere le planimetrie, possibilmente aggiornate, di ogni singola unità.

Il calcolo per la determinazione “della superficie virtuale” va fatto su ogni singolo locale che compone l’immobile, in modo da valutare per ogni vano il valore dei coefficiente di riduzione da applicare alla sua superficie netta.

Questo perché, ad esempio, un locale a nord avrà un coefficiente diverso rispetto ad un locale a sud.

Infatti è più vantaggiosa, per gli apporti solari, un’esposizione a sud che un’esposizione a nord.

Stessa cosa vale per l’affaccio, è migliore un panorama dato un giardino che una vista verso una strada, sia a livello visivo che per il rumore.

Calcolata la “superficie virtuale” di ogni singola unità si procede alla ripartizione dei millesimi, trovando prima il valore per ogni unità di “superficie virtuale” e poi il valore complessivo delle singole unità immobiliare che compongono il condominio.

Quindi, cosa deve fare un condomino per verificare se i millesimi attribuiti alla sua unità immobiliare sono corretti o meno?

Semplicemente deve farsi consegnare dall’amministratore la tabella millesimale corredata dal calcolo analitico della superficie virtuale.

Avuto quest’ultimo documento potrà verificare la stima della superficie virtuale di ogni vano di cui è composto il proprio immobile, analizzando i valori attribuiti ai coefficienti di riduzione.

Questi sono riportati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo del 1966.

Effettuato tale controllo potrà fare la somma delle varie superfici virtuali del suo immobile, confrontandola con quella fornita dal tecnico che ha redatto la tabella millesimale.

Se i coefficienti di riduzione applicati rispecchieranno quelli contenuti nella circolare, in linea generale, la tabella millesimale è corretta.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale 

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