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Fisco e condominio

Condominio: le tabelle millesimali, cosa sono e come verificare se sono corrette

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Le spese ordinarie o straordinarie che un condominio sostiene vengo ripartite fra i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Queste indicano, secondo l’art. 68 del codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che costituisce il condominio.

Tradotto significa che se il condominio, nella sua completezza, vale 1000 millesimi, ogni unità che lo compone (appartamento, negozio, ufficio, cantina, garage, posto auto, ecc) varrà una quota dei 1000 millesimi.

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La quota di ogni unità è calcolata partendo della sua superficie netta, alla quale sono applicati dei coefficienti, detti di riduzione, i quali fanno sì che un appartamento “valga”, in millesimi, in modo uguale, di più o di meno di un altro. I coefficienti che si applicano sono quelli riferiti all’ orientamento (nord, sud, est e ovest), al piano (terra, primo, secondo, ecc), alla destinazione (residenziale, negozio, ufficio, soffitta, cantina, ecc), all’affaccio (vista di un giardino, vista di una strada, vista di un altro fabbricato, ecc), ecc.

L’operazione precedentemente descritta è detta “calcolo della superficie virtuale” di ogni unità immobiliare che costituisce il condominio.

Vista l’importanza dei millesimi per ogni immobile che compone il fabbricato, considerato che è mediante questi che il condomino dovrà pagare le spese condominiali, risulta evidente la necessità di attuare l’analisi per ogni singola unità in modo oggettivo e analitico.

Pertanto, prima di procedere alla stesura delle tabelle millesimali è necessario effettuare un sopralluogo presso il condominio, ed avere le planimetrie, possibilmente aggiornate, di ogni singola unità.

Il calcolo per la determinazione “della superficie virtuale” va fatto su ogni singolo locale che compone l’immobile, in modo da valutare per ogni vano il valore dei coefficiente di riduzione da applicare alla sua superficie netta.

Questo perché, ad esempio, un locale a nord avrà un coefficiente diverso rispetto ad un locale a sud.

Infatti è più vantaggiosa, per gli apporti solari, un’esposizione a sud che un’esposizione a nord.

Stessa cosa vale per l’affaccio, è migliore un panorama dato un giardino che una vista verso una strada, sia a livello visivo che per il rumore.

Calcolata la “superficie virtuale” di ogni singola unità si procede alla ripartizione dei millesimi, trovando prima il valore per ogni unità di “superficie virtuale” e poi il valore complessivo delle singole unità immobiliare che compongono il condominio.

Quindi, cosa deve fare un condomino per verificare se i millesimi attribuiti alla sua unità immobiliare sono corretti o meno?

Semplicemente deve farsi consegnare dall’amministratore la tabella millesimale corredata dal calcolo analitico della superficie virtuale.

Avuto quest’ultimo documento potrà verificare la stima della superficie virtuale di ogni vano di cui è composto il proprio immobile, analizzando i valori attribuiti ai coefficienti di riduzione.

Questi sono riportati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo del 1966.

Effettuato tale controllo potrà fare la somma delle varie superfici virtuali del suo immobile, confrontandola con quella fornita dal tecnico che ha redatto la tabella millesimale.

Se i coefficienti di riduzione applicati rispecchieranno quelli contenuti nella circolare, in linea generale, la tabella millesimale è corretta.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale 

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Fisco e condominio

Spese condominiali: il nuovo proprietario paga solo per gli ultimi 2 anni

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Da un po’ di tempo è prassi dei notai, negli atti di vendita di immobili facenti parte di un condominio, chiedere al venditore una dichiarazione, rilasciata dal amministratore, in cui si attesta la regolarità del pagamento delle spese condominiali.

Questa forma di tutela nei riguardi dell’acquirente ha origine dall’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” il quale prevede che il nuovo proprietario, nel caso in cui il precedente non abbia pagato le spese condominiali, deve provvedere al pagamento delle stesse per l’anno in corso e il precedente.

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 10346, pubblicata il 12 aprile 2019, relativa al caso di un condòmino che si opponeva alla disposizione contenuta nel regolamento di condominio mediante la quale si imputava ai nuovi proprietari i debiti condominiali, del precedente condòmino, oltre il termine di due anni.

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Il nuovo condòmino, ritenendo illegittima la norma applicata dal condominio e sancita in alcune delibere, procedeva alla loro impugnazione in quanto in contrasto con l’art. 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”.

L’impugnazione, da prima accolta dal tribunale, veniva rigettata dalla Corte di appello in quanto la stessa riteneva che quanto disposto dall’art. 63 era inderogabile solo nel senso che il regolamento di condominio non può contenere disposizioni che liberino l’acquirente dal pagamento delle spese condominiali arretrate per l’anno in corso e quello precedente, inteso come limite temporale minimo, e che eventuali debiti oltre il biennio possono essere messi a carico del nuovo condòmino.

I giudici ermellini però ribaltano la sentenza sostenendo che quanto espresso dalla corte di appello è un’ estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge ribadendo il principio secondo il quale «in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condòmino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, (già) secondo comma, disposizione attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina».

A cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio  – Link Sito web 

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Fisco e condominio

Detrazioni 2019: ecco cosa possiamo detrarre per l’acquisto dell’abitazione principale.

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Immaginiamo la signora Maria che nel febbraio del 2018 ha acquistato l’abitazione principale, cioè quel immobile dove ha posto la residenza.

L’appartamento è stato acquistato per un importo di 150.000,00 euro pagato mediante mutuo ipotecario.

L’atto di acquisto è stato firmato presso il notaio “Pinco” il quale ha esposto una parcella di 3.500,00 euro, comprendente 900,00 euro per l’atto di compravendita dell’immobile, il resto dell’importo pagato riguarda gli oneri – l’onorario per il contratto di mutuo – le spese per l’iscrizione di ipoteca ecc.

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La signora Maria paga anche alla banca le spese di istruttoria e la perizia tecnica per un importo di 600,00 euro e 1.000,00 euro per l’assicurazione dell’immobile.

All’agenzia immobiliare “Casetta Rota” la signora paga una fattura di 5.500,00 per l’attività di mediazione, tale attività risulta nell’atto di acquisto.

Per il 2018 la signora Maria ha pagato 1.600,00 euro di interessi passivi per il mutuo ipotecario.

Quali sono gli importi che la signora Maria potrà considerare per la detrazione fiscale del 19%?

Per il notaio potrà considerare l’importo di 2.600,00 euro in quanto l’onorario per l’atto di compravendita non è compreso nella detrazione.

Per la banca potrà considerare l’importo di 600,00 euro in quanto l’assicurazione non entra nel plafond degli importi detraibili a differenza della fattura dell’agenzia immobiliare e degli interessi passivi.

L’importo sul quale calcolare la detrazione viene calcolato analiticamente dal consulente fiscale, e il limite massimo detraibile ammonta a 4.000,00 euro, cifra sulla quale viene applicata la percentuale del 19%.

A cura di Cristina Chemelli – Consulente fiscale 

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Fisco e condominio

Lotta alla processionaria nei condomini: l’obbligo è dell’amministratore

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La processionaria, a causa dei cambiamenti climatici, sta piano piano invadendo il nostro territorio al punto di diventare un problema per la gestione delle aree a verde.

Questo insetto, che deve il proprio nome alla caratteristica abitudine di muoversi sul terreno in fila, formando una sorta di “processionaria”, attacca le nostre piante, principalmente il pino nero e il pino silvestre, provocando il totale depredamento dagli aghi di ogni singolo ramo, grazie a delle forti mandibole di cui sono dotate le larve.

Mentre un tempo i nidi erano visibili nei boschi, ora gli avvistamenti sono segnalati anche nei giardini della città e della periferia.

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La situazione critica ha imposto all’ente pubblico l’emanazione di una ordinanza nella quale si specifica che la lotta alla processionaria è obbligatoria anche sui suoli privati (Delibera della Giunta provinciale n. 2874 del 14 dicembre 2007).

Questa imposizione nasce dal fatto che l’insetto, oltre ad intaccare il patrimonio alberato sul territorio, può causare problemi di ordine sanitario all’uomo e agli animali che entrano in contatto con i peli urticanti di cui sono provviste le larve.

I peli urticanti possono provocare reazioni allergiche con sintomi a carico della pelle, degli occhi o del sistema respiratorio.

Sugli animali, in particolar modo i cani, può causare la necrosi dei tessuti, che a volte può avere conseguenze tali da richiedere la soppressione dell’animale.

Ma nel condominio è il condomino o l’amministratore che devono intervenire per la disinfestazione?

Stando all’art. 1130 del codice civile è l’amministratore di condominio che ne ha l’obbligo.

Infatti il comma 4 evidenzia che l’amministratore ha il dovere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Pertanto essendo la processionaria un insetto che può distruggere le alberature (pino nero e pino silvestre) piantumate negli spazi comuni del condominio, l’intervento contro questo parassita è un atto conservativo della pianta che costituisce un bene comune, quindi di tutti i condomini.

E’ evidente che non può essere l’amministratore ad intervenire, ma deve avvalersi di personale esperto che conosca le procedure, le tempistiche esatte e disponga di mezzi adeguati.

I metodi sono molteplici, si passa dall’installazione di trappole all’ utilizzo di insetticidi, oppure all’utilizzo di insetti predatori fino alla rimozione meccanica del nido.

Il periodo migliore per procedere alla disinfestazione della processionaria è indicativamente tra la primavera e l’estate, quando questo insetto è ancora nel suo stadio larvale e si cerca di impedire che raggiunga la sua massima crescita e di conseguenza il suo grado di pericolosità.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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