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Fisco e condominio

Condominio: le tabelle millesimali, cosa sono e come verificare se sono corrette

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Le spese ordinarie o straordinarie che un condominio sostiene vengo ripartite fra i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Queste indicano, secondo l’art. 68 del codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che costituisce il condominio.

Tradotto significa che se il condominio, nella sua completezza, vale 1000 millesimi, ogni unità che lo compone (appartamento, negozio, ufficio, cantina, garage, posto auto, ecc) varrà una quota dei 1000 millesimi.

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La quota di ogni unità è calcolata partendo della sua superficie netta, alla quale sono applicati dei coefficienti, detti di riduzione, i quali fanno sì che un appartamento “valga”, in millesimi, in modo uguale, di più o di meno di un altro. I coefficienti che si applicano sono quelli riferiti all’ orientamento (nord, sud, est e ovest), al piano (terra, primo, secondo, ecc), alla destinazione (residenziale, negozio, ufficio, soffitta, cantina, ecc), all’affaccio (vista di un giardino, vista di una strada, vista di un altro fabbricato, ecc), ecc.

L’operazione precedentemente descritta è detta “calcolo della superficie virtuale” di ogni unità immobiliare che costituisce il condominio.

Vista l’importanza dei millesimi per ogni immobile che compone il fabbricato, considerato che è mediante questi che il condomino dovrà pagare le spese condominiali, risulta evidente la necessità di attuare l’analisi per ogni singola unità in modo oggettivo e analitico.

Pertanto, prima di procedere alla stesura delle tabelle millesimali è necessario effettuare un sopralluogo presso il condominio, ed avere le planimetrie, possibilmente aggiornate, di ogni singola unità.

Il calcolo per la determinazione “della superficie virtuale” va fatto su ogni singolo locale che compone l’immobile, in modo da valutare per ogni vano il valore dei coefficiente di riduzione da applicare alla sua superficie netta.

Questo perché, ad esempio, un locale a nord avrà un coefficiente diverso rispetto ad un locale a sud.

Infatti è più vantaggiosa, per gli apporti solari, un’esposizione a sud che un’esposizione a nord.

Stessa cosa vale per l’affaccio, è migliore un panorama dato un giardino che una vista verso una strada, sia a livello visivo che per il rumore.

Calcolata la “superficie virtuale” di ogni singola unità si procede alla ripartizione dei millesimi, trovando prima il valore per ogni unità di “superficie virtuale” e poi il valore complessivo delle singole unità immobiliare che compongono il condominio.

Quindi, cosa deve fare un condomino per verificare se i millesimi attribuiti alla sua unità immobiliare sono corretti o meno?

Semplicemente deve farsi consegnare dall’amministratore la tabella millesimale corredata dal calcolo analitico della superficie virtuale.

Avuto quest’ultimo documento potrà verificare la stima della superficie virtuale di ogni vano di cui è composto il proprio immobile, analizzando i valori attribuiti ai coefficienti di riduzione.

Questi sono riportati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo del 1966.

Effettuato tale controllo potrà fare la somma delle varie superfici virtuali del suo immobile, confrontandola con quella fornita dal tecnico che ha redatto la tabella millesimale.

Se i coefficienti di riduzione applicati rispecchieranno quelli contenuti nella circolare, in linea generale, la tabella millesimale è corretta.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale 

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Fisco e condominio

Amministratore di condominio «truffaldino»: ecco come difendersi

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E recente la seconda condanna di un amministratore di condominio di Trento, tale Arcese Massimo, che, a seguito di indagini svolte dalla Guardia di Finanza, avrebbe sottratto alle casse dei condomini che amministrata una somma pari a 300 mila euro mascherando gli ammanchi mediante lo spostamento di denaro da un condominio all’altro. (qui articolo)

Da amministratrice di condominio leggere sui quotidiani tali avvenimenti fa accapponare la pelle, e sempre da amministratrice di condominio posso dare dei consigli affinché fatti del genere non accadano.

Innanzitutto va definito bene che cos’è un bilancio e quali sono i modi per verificarlo in quanto le “furbate”, oltre ad interessare il conto corrente del condominio, investono anche la documentazione contabile.

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Tutti sappiamo che un bilancio è l’elenco delle entrate e delle uscite.

Nel condominio le entrate sono date dalle rate pagate dai condomini, le uscite sono i pagamenti delle utenze (luce, acqua, gas metano), il pagamento delle ditte che si occupano delle manutenzioni (caldaia centralizzata, raffrescamento, verde condominiale, ascensore, pulizia scale, dispositivi antincendio quali estintori).

Ogni uscita è legata ad un contratto firmato dall’amministratore pro tempore e dal soggetto che eroga la fornitura (es Dolomiti energia) o che presta un servizio (es gestione e manutenzione della caldaia, manutenzione degli estintori, ecc).

A parte i pagamenti delle forniture di luce, acqua e gas metano, che sono bimestrali, gli altri sono di norma semestrali, o meglio le fatture sono emesse ogni sei mesi, ad eccezione solo della la pulizia delle scale che di solito ha una fattura mensile.

Per capire bene quanto detto facciamo un esempio.

Immaginiamo un condominio con 2 ingressi, ognuno con vano scala e ascensore.

Un impianto di riscaldamento e acqua calda centralizzati. Un piano interrato con i garage condominiali.

Analizzando i contratti avremo minimo 2 contratti per la fornitura dell’energia elettrica (1 per ogni ingresso/civico), 1 contratto per il gas metano, 1 contratto per l’acqua, 1 contratto per la gestione e la manutenzione della caldaia, 2 contratti per la manutenzione degli ascensori, 1 contratto per la pulizia delle scale, 1 contratto per la manutenzione dei dispositivi antincendio.

A parte il pagamento delle utenze che avviene mediante fattura emessa ogni bimestre dalla società erogatrice, con addebito diretto sul conto corrente del condominio, il resto, e cioè tutti i servizi di manutenzione, sono, come detto di competenza semestrale.

Quindi come si fa a verificare un bilancio?

È semplice, si controllano tutti i contratti per capire se il pagamento è previsto mensile, bimestrale, semestrale o altro.

Oltre a verificare la periodicità dei pagamenti si verifica il nominativo della ditta o dell’artigiano che si occupa delle manutenzioni e delle pulizie.

Fatto questo si controllano le fatture, e quindi che ci siano le fatture bimestrali delle utenze e le fatture dei vari appaltatori.

Appurato che tutte le fatture sono presenti e che riportano la periodicità di emissione (mensile, semestrale o altro) si controllano i pagamenti sull’estratto conto, in modo da accertare che tutte le utenze e tutti gli appaltatori siano stati pagati.

Va verificato anche che l’amministratore abbia pagato, sempre mediante il conto corrente del condominio, la ritenuta d’acconto del 4% riportata su ogni fattura emessa da qualsiasi soggetto che abbia la partita iva (manutenzioni e pulizia scale).

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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Fisco e condominio

Condominio: è possibile l’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale?

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La proprietà comune, e quindi di più soggetti, nella nostra provincia è accertabile presso il Libro Fondiario attraverso la “lettura” del piano di casa materialmente diviso e della descrizione in partita tavolare.

Quanto detto significa che una persona, fisica o giuridica (esempio una società) è titolare di un diritto reale di proprietà solo se questo risulta presso il Libro Fondiario o Tavolare.

Nei fabbricati plurifamiliari ogni proprietario è individuato da una porzione materiale (pm), cioè da un numero che identifica il bene (appartamento, cantina, garage, giardino, ecc) a lui intavolato.

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In un condominio composto da 10 appartamenti troveremo 10 porzioni materiali che risulteranno ciascuna intestata tavolarmente, e quindi di proprietà, di un soggetto (persona fisica o giuridica).

Ogni singolo soggetto può essere proprietario di una o più porzioni materiali.

Se ogni appartamento, cantina o garage è identificato tavolarmente da una porzione materiale, i pianerottoli e le scale, che collegano ogni piano del condominio, e che quindi sono utilizzati da più porzioni materiali, riporteranno il numero di ogni singola porzione materiale che l’utilizza.

Questo “utilizzo” comune fa si che quel bene (vano scala) sia di proprietà di più persone (fisica o giuridica), pertanto è definito tavolarmente “bene comune” fra le varie porzioni materiali.

La definizione di “bene comune” fa sì che qualsiasi intervento su quel bene debba rispettare quanto previsto nella Riforma di condominio che prevede fra i vari articoli anche l’utilizzo da parte dei singoli condomini, e quindi dei singoli proprietari, della “cosa comune”.

Infatti l’art. 1102 del c.c. evidenzia che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, nel nostro caso il vano scala, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il codice civile stabilisce anche i principi di questo utilizzo e cioè il divieto di pregiudicare la statica del fabbricato, la sicurezza e il decoro.

Da quanto espresso sopra risulta evidente che un condomino, rispettando la statica del fabbricato e “l’equilibrio” dei fori, può aprire, a proprie spese, un nuovo foro porta sul vano scala comune.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore condominiale (sito web)

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Fisco e condominio

Le detrazioni fiscali ad hoc per i single nel modello 730

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Le recenti indagini Istat evidenziano che in Italia 1 famiglia su 3 è unipersonale cioè composta da una sola persona.

Tale fenomeno è conseguenza di “profonde trasformazioni demografiche e sociali” che hanno investito il nostro paese, un esempio ne è l’invecchiamento, l’aumento delle separazioni e dei divorzi, l’arrivo di cittadini stranieri.

I single nel nostro paese sono persone che preferiscono vivere in affitto piuttosto che comperare casa, prediligono vivere in città piuttosto che in periferia.

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La maggior parte preferisce utilizzare per gli spostamenti l’automobile, bassa la percentuale che utilizza i mezzi pubblici per muoversi.

Anche i single possono avere dei vantaggi nel rivolgersi ad un professionista fiscale per predisporre, e inviare all’Agenzia dell’Entrate, il 730, vediamo quali:

detrazione per spese sanitarie: per i costi sostenuti dal contribuente lo stato riconosce una detrazione del 19% per l’importo eccedente la franchigia di Euro 129,11;

detrazione per il contratto d’affitto: la detrazione d’imposta è riconosciuta in misura diversa a seconda dell’ammontare del reddito complessivo dichiarato dal contribuente e del tipo di detrazione di cui si fruisce (locazione ordinaria-locazione convenzionale-locazione giovani 20-30 anni). Il minimo della detrazione, con i redditi ammessi, ammonta ad Euro 150,00;

Detrazione per l’acquisto di abbonamenti ai servizi di trasporto pubblico locale/regionale e interregionale: per questa tipologia di spesa, se riportata nel 730, spetta una detrazione del 19% su un importo massimo di Euro 250,00.

A cura di Cristina Chemelli consulente Fiscale (link sito web) che è a disposizione gratuitamente per le consulenze al numero 347 1315111

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