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Fisco e condominio

Rumori molesti del vicino: riempirlo di «botte» oppure rivolgersi all’amministratore di condominio?

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Spesso nei condomini accade che il vicino del piano superiore o quello dell’appartamento accanto abbiano dei comportamenti poco civili, che si manifestano con una serie di episodi contrari alle norme contenute nel regolamento di condominio.

Un esempio è il funzionamento della lavatrice a notte inoltrata, le urla per liti familiari, l’utilizzo in casa di scarpe con il tacco, la discesa delle scale come “bisonti”, lo spostamento di mobili in orario serale inoltrato, la musica ad alto volume, ecc.

Molte volte questi comportamenti, perpetrati per lungo tempo e a cadenza costante, arrivano ad esasperare chi li subisce, al punto in cui queste persone logorate reagiscono con violenza.

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Le cronache riportano vari fatti legati al furore di condomini vessati.

Ricordo un caso accaduto in provincia di Milano dove un condomino, non sopportando più i rumori provenienti dai vicini del piano superiore, occupato da una famiglia numerosa e particolarmente chiassosa, ha perso il controllo arrivando a spedire il vicino in ospedale e, non contento, gli ha pure distrutto la macchina.

Sicuramente una reazione così è stata esagerata, ma per coloro che, tornati a casa dopo una giornata di lavoro, subiscono degli atti da parte dei vicini, ricadenti nella sfera di atti/rumori molesti, sicuramente non è “un bel vivere”.

Prima di valutare cosa fare, applicando quanto prevede il codice civile o prendendo spunto da sentenze del tribunale, evidenzio che sono definiti rumori molesti quei rumori che ledono la tranquillità di un gruppo di persone, che hanno una certa intensità e che minano la qualità della vita del condominio o di diversi condomini.

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Nel momento in cui uno o più condomini subiscono queste forme di “violenzadevono rivolgersi prima all’amministratore di condominio, e poi, se non ottengono soddisfazione, al tribunale civile.

Il ricorso all’amministratore è necessario per la convocazione di un’assemblea condominiale straordinaria nella quale porre il problema all’ordine del giorno.

In questo modo si potrebbe affrontare la questione con i diretti interessati e magari la situazione potrebbe migliorare.

Nel caso in cui nulla cambiasse l’assemblea di condominio può deliberare una sanzione per i condomini che non rispettano le norme contenute nel regolamento di condominio.

L’ammenda può raggiungere la cifra di 200,00 euro, e per i recidivi l’importo di 800,00 euro (art. 70 del c.c.).

Un altro modo per far valere le proprie ragioni è ricorrere al tribunale civile.

Molti pensano che per provare la presenza di rumori molesti nella propria unità immobiliare, provenienti dal vicino, sia necessario procedere con delle misurazioni fonometriche.

A questo proposito evidenzio una sentenza della corte di cassazione, la numero 9361/2018.

La Corte nel verdetto afferma che, per determinare l’esistenza di rumori prodotti in ambito condominiale, non sempre è necessaria una verifica strumentale con perizia o consulenza tecnica che attesti il superamento della normale tollerabilità, ma bastano le dichiarazioni di coloro presenti che possano riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti.

Tale giudizio era stato espresso per le urla, gli schiamazzi con rottura di vetri di un condomino, fastidiosi al punto che erano percepiti sia all’interno che all’esterno del condominio.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Diamo un taglio alle spese condominiali: un corretto isolamento termico porta immediati vantaggi economici

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Un buon amministratore di condominio, deve a mio parere, vigilare sui costi dei condomìni che amministra e proporre all’assemblea tutti quei rinnovamenti che l’evoluzione tecnico/scientifica propone e che permettono di avere significativi risparmi di spesa.

Capita speso che assunto un nuovo incarico di amministratore, verificato l’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea, mi “scontro” con costi rilevanti di gas metano, che tradotto significa spese ingenti di riscaldamento.

Queste “scoperte” sono già preventivate da me in fase di sopralluogo al fabbricato per la successiva presentazione dell’offerta come amministratore.

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Infatti mi basta guardarlo un immobile per capire se possono essere costose o meno le rate a carico dei singoli condomini.

Un fabbricato degli anni 60, con il tetto e il primo solai non isolato, con muratura perimetrale da 30-40 cm in mattoni o misto mattoni e sassi, con serramenti del vano scala a vetro semplice, ha un potere disperdente di circa, su una scala da 1 a 100, il 50% del calore prodotto per riscaldarlo. Quindi, tradotto in soldi, su 100 euro di riscaldamento spesi 50 se ne sono andati dalla finestra.

Nel nostro Trentino il patrimonio immobiliare è principalmente degli anni 60/70. La provincia, al fine di incentivare una politica economica che riduca il consumo di combustibili fossili, ha messo a disposizione dei cittadini una serie di incentivi che favoriscono gli interventi di efficientamento energetico. Infatti già dalla precedente legislatura, sono state emanate delle agevolazioni per quei fabbricati costituiti minimo da 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

In parole povere immaginiamo un intervento di efficientamento energetico per un condominio di 8 appartamenti. La spesa per la realizzazione del cappotto termico su tutta la superficie della muratura perimetrale immaginiamola di euro 55.000,00+IVA al 10% (14 cm spessore pannello coibente).

Le spese tecniche relative alla diagnosi energetica, alla progettazione edilizia, al coordinamento in fase progettuale ed esecutiva (coordinatore della sicurezza nei cantieri edili), al computo metrico estimativo, alla contabilità di cantiere, alla pratica da presentare alla PAT ammontano ad euro xy. Dell’importo di euro xy la provincia riconosce un contributo fino al 90%+il 100% sulla spesa della diagnosi energetica.

Per la spesa del cappotto, e quindi i 55.000,00+IVA la provincia propone un mutuo chirografario, e quindi non ipotecario sull’appartamento, per il quale corrisponderà fino al 90% degli interessi attualizzati a tasso fisso. La rata del mutuo verrà corrisposta dai condomini nell’importo delle spese condominiali che già avranno una rilevante diminuzione visti i risparmi di spesa sulle bollette di metano e luce.

Agli incentivi della PAT vanno aggiunte le detrazioni fiscali sia per la realizzazione del cappotto che per tutte le spese tecniche. A questo punto vi chiedo: “siamo veramente sicuri che non ne valga la pena” procedere con l’efficientamento energetico dei condomini???

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Fisco e condominio

Bonus facciate: è vantaggioso utilizzarlo nella nostra provincia o la PAT offre qualcosa di meglio?

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Il testo del Disegno di Legge della Legge di Bilancio 2020, presentato al Senato, propone il bonus facciata, e cioè una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute per il recupero della facciata o il restauro della stessa.

Ad oggi non è stato ancora stabilito il tetto di spesa e le modalità di fruizione della nuova agevolazione, risultano confermati i “vecchi” bonus quali ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia. Il bonus verde di giardini, balconi, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciate, l’agevolazione sarà concessa sia per gli interventi di manutenzione straordinaria che di manutenzione ordinaria. Qual è la differenza fra i due tipi di intervento? Il primo prevede anche il rifacimento degli intonaci, che spesso nei fabbricati risultano ammalorati; il secondo prevede la semplice tinteggiatura delle facciate.

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A mio parere però questo tipo di incentivo economico nella nostra provincia risulterebbe utilizzabile per gli interventi sul patrimonio edilizio del centro storico o su fabbricati ubicati al di fuori di tale perimetro, ma che hanno elementi architettonici di pregio, quali bifore, contorni dei fori in pietra, stucchi, marmi ecc.

Invece, per quella parte di patrimonio immobiliare costruito negli anni 60/70 ritengo più vantaggiosi gli incentivi economici introdotti dalla provincia che possono essere sommati alle detrazioni fiscali, per l’efficientamento energetico, concesse dallo stato.

Infatti la provincia autonoma di Trento, già dalla precedente legislatura, ha emanato delle misure di sostegno economico per gli interventi su quei fabbricati costituiti da minimo 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

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A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

Va detto che un intervento di efficientamento energetico prevede anche opere di manutenzione straordinaria sull’intonaco esistente che, se con il bonus facciate la spesa è detraibile per il 90%, utilizzando il “vecchio” ecobonus la detrazione sarà minimo del 70% a cui andranno sommati i soldi percepiti dalla PAT per tutte le spese tecniche, e fino al massimo del 90% della spesa per gli interessi, a tasso fisso attualizzati, per un mutuo chirografario mediante il quale pagare i lavori edili.

A cura di Cristina Chemelli consulente fiscale CAF (sito web)

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Fisco e condominio

Decoro fabbricati: è possibile installare l’antenna parabolica sul proprio balcone?

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In ogni città ci sono delle zone in qui sembra che il decoro dei fabbricati non abbia importanza.

In queste aree, tendenzialmente poste nelle periferie, sovente in contesti degradati, si assiste al proliferare di antenne paraboliche installate sui balconi, molte volte sul limite esterno del parapetto, magari agganciate al corrimano.

Nessuno pensa che una tale moltitudine di dispositivi intacca il decoro architettonico del fabbricato, in quanto degli elementi, che nulla hanno a che fare con il contesto di linee e forme dell’immobile, sono posizionati secondo la discrezionalità del condomino, molte volte dal suo inquilino, su un elemento della facciata con relativi cavi a penzoloni.

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Un tale scempio potrebbe essere evitato realizzando un impianto centralizzato che possa servire tutti i condomini. L’antenna potrebbe essere posizionata sul tetto e i cavi, di alimentazione elettrica e del segnale televisivo, inserirli in un camino o sfiato non più utilizzati.

L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio le facciate.

Nel momento in cui la proprietà di un bene è comune nessuno dei comproprietari, nel nostro caso i condomini, può disporne come vuole, ma deve rispettare tutte quelle norme dettate dal codice civile e eventualmente stabilite dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. Stando a questo articolo, essendo la facciata del condominio un bene comune, il condomino può posizionare l’antenna parabolica sul balcone.

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Un altro articolo del codice civile, l’art. 1122 sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. L’applicazione di questo articolo, essendo la parabola un elemento che altera il decoro architettonico dell’edificio, fa sì che il suo eventuale posizionamento verrebbe contestato dall’assemblea condominiale fino ad una sentenza civile per la sua rimozione (Cass. 53/14; Cass. 1286/10; ecc).

Un altro elemento che potrebbe comportare la rimozione dell’antenna parabolica posizionata in facciata è il regolamento di condominio. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini.

Pertanto al condomini che volesse posizionare l’antenna parabolica in facciata consiglio di installarla in un altro punto, ad esempio sul tetto condominiale, magari proponendo all’assemblea un impianto centralizzato, in quanto, sulla scorta dell’art. 1122, gli altri condomini potrebbero opporsi all’installazione e ricorrendo al tribunale civile ottenere una sentenza per la sua rimozione, visto che l’antenna altera il decoro architettonico del fabbricato.

Suggerisco anche di leggere con attenzione il regolamento di condominio contrattuale, il quale può contenere dei limiti all’iniziativa del singolo condomino tali per cui ogni modifica alla facciata, qualunque essa sia non sarebbe ammessa.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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