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Fisco e condominio

Condominio: gli obblighi dell’amministratore verso l’inquilino

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Il condomino è colui che è proprietario di una porzione immobiliare sita in un edificio in condominio.

Quando il bene di sua proprietà viene affittato nasce la figura dell’inquilino, un soggetto che, a seguito del contratto di locazione, viene immesso nel godimento esclusivo della porzione di immobile e nel godimento, con gli altri condomini, delle parti comuni dell’edificio condominiale, con tutti i diritti e doveri proporzionali alla quota (in millesimi) del condomino suo locatore.

La gestione del condominio deve sottostare alla legge 220 del 2012, detta “la riforma del condominio” e al nuovo regolamento sulla privacy, entrato in vigore il 25 maggio 2018.

Infatti tutte i dati contenuti nei registri condominiale e nei documenti giustificativi di spesa devono rispettare le esigenze di privacy e riservatezza che vanno opportunamente bilanciate con gli ulteriori diritti in gioco relativi ai condomini e eventuali terzi.

Rispettando tale principio ogni condomino (o partecipante alla vita condominiale come il locatore) ha il diritto di accesso ai propri dati detenuti dal amministratore.

In base alle norme previste nella legge 220/2012, egli può accedere ai registri di condominio, avere informazioni sulle spese e gli inadempimenti degli altri condomini, sia col rendiconto annuale che richiedendole direttamente all’amministratore.

Previo rimborso delle spese può avere copia dei documenti giustificativi di spesa. L’accesso ai documenti contabili da parte del locatore avviene senza la richiesta di consenso degli altri condomini in quanto prevale il principio della trasparenza.

Dette informazioni, però, non possono essere divulgate a terzi, e quindi non è ammissibile l’affissione di questi dati nelle bacheche condominiali (che sono necessariamente esposte anche a soggetti non condomini), a meno che non sia necessario per la tutela di propri diritti in giudizio.

L’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai creditori non soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

Fisco e condominio

Il diritto al parcheggio: le liti per i posti auto nel condominio. Chi ha ragione?

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Non tutti i condomini hanno un numero sufficiente di posti auto per tutti i condomini, altri invece ne hanno un numero congruo ma alcuni sono in prossimità dell’ingresso al vano scala e taluni sono lontani, magari dietro al fabbricato e accessibili mediante una stradina stretta al punto che può capitare di rovinare la carrozzeria.

Nel condominio non può essere applicata la legge “chi ultimo arriva male alloggia”, in quanto l’art. 1102 del c.c. riconosce a ciascun condomino il diritto di servirsi della cosa comune, e quindi anche dei posti auto, purché non impedisca agli altri condomini di farne uso allo stesso modo.

Lasciare l’utilizzo del parcheggio al primo che arriva è una illegittima preferenza di chi, ad esempio, torna prima dal lavoro o che, addirittura non si muove di casa.

Il condomino che non vuole più sottostare a questa violazione dei suoi diritti deve ricorrere all’assemblea di condominio chiedendo la turnazione dei posti auto.

La delibera deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti alla riunione di condominio e la maggioranza dei millesimi.

L’avvicendamento deve riconoscere uguali diritti a ciascun condomino indipendentemente dai millesimi di proprietà.

I parcheggi assegnati con l’uso turnario non possono essere occupati dagli altri condomini nel tempo in cui sono lasciati liberi dall’assegnatario.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Rumori molesti del vicino: riempirlo di «botte» oppure rivolgersi all’amministratore di condominio?

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Spesso nei condomini accade che il vicino del piano superiore o quello dell’appartamento accanto abbiano dei comportamenti poco civili, che si manifestano con una serie di episodi contrari alle norme contenute nel regolamento di condominio.

Un esempio è il funzionamento della lavatrice a notte inoltrata, le urla per liti familiari, l’utilizzo in casa di scarpe con il tacco, la discesa delle scale come “bisonti”, lo spostamento di mobili in orario serale inoltrato, la musica ad alto volume, ecc.

Molte volte questi comportamenti, perpetrati per lungo tempo e a cadenza costante, arrivano ad esasperare chi li subisce, al punto in cui queste persone logorate reagiscono con violenza.

Le cronache riportano vari fatti legati al furore di condomini vessati.

Ricordo un caso accaduto in provincia di Milano dove un condomino, non sopportando più i rumori provenienti dai vicini del piano superiore, occupato da una famiglia numerosa e particolarmente chiassosa, ha perso il controllo arrivando a spedire il vicino in ospedale e, non contento, gli ha pure distrutto la macchina.

Sicuramente una reazione così è stata esagerata, ma per coloro che, tornati a casa dopo una giornata di lavoro, subiscono degli atti da parte dei vicini, ricadenti nella sfera di atti/rumori molesti, sicuramente non è “un bel vivere”.

Prima di valutare cosa fare, applicando quanto prevede il codice civile o prendendo spunto da sentenze del tribunale, evidenzio che sono definiti rumori molesti quei rumori che ledono la tranquillità di un gruppo di persone, che hanno una certa intensità e che minano la qualità della vita del condominio o di diversi condomini.

Nel momento in cui uno o più condomini subiscono queste forme di “violenzadevono rivolgersi prima all’amministratore di condominio, e poi, se non ottengono soddisfazione, al tribunale civile.

Il ricorso all’amministratore è necessario per la convocazione di un’assemblea condominiale straordinaria nella quale porre il problema all’ordine del giorno.

In questo modo si potrebbe affrontare la questione con i diretti interessati e magari la situazione potrebbe migliorare.

Nel caso in cui nulla cambiasse l’assemblea di condominio può deliberare una sanzione per i condomini che non rispettano le norme contenute nel regolamento di condominio.

L’ammenda può raggiungere la cifra di 200,00 euro, e per i recidivi l’importo di 800,00 euro (art. 70 del c.c.).

Un altro modo per far valere le proprie ragioni è ricorrere al tribunale civile.

Molti pensano che per provare la presenza di rumori molesti nella propria unità immobiliare, provenienti dal vicino, sia necessario procedere con delle misurazioni fonometriche.

A questo proposito evidenzio una sentenza della corte di cassazione, la numero 9361/2018.

La Corte nel verdetto afferma che, per determinare l’esistenza di rumori prodotti in ambito condominiale, non sempre è necessaria una verifica strumentale con perizia o consulenza tecnica che attesti il superamento della normale tollerabilità, ma bastano le dichiarazioni di coloro presenti che possano riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti.

Tale giudizio era stato espresso per le urla, gli schiamazzi con rottura di vetri di un condomino, fastidiosi al punto che erano percepiti sia all’interno che all’esterno del condominio.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Ascensore impazzito causa lesioni agli inquilini. Chi paga?

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Un caso accaduto in provincia di Campobasso, che vede protagonisti degli inquilini di un appartamento in un condominio, vittime di un ascensore impazzito.

L’elevatore dopo aver raggiunto rapidamente il secondo piano si sarebbe bloccato per poi riprendere la discesa in maniera brusca, arrestandosi fra il primo e il secondo piano, con conseguente intervento dei vigili del fuoco per liberare “gli ostaggi”.

Addirittura i due sarebbero dovuti ricorrere alle cure del pronto soccorso a causa di un trauma distorsivo al rachide cervicale, mentre l’altro per un trauma distrattivo della regione lombare.

Visto che l’insidia proveniente dall’ascensore non era ne segnalata ne visibile, gli inquilini ricorrono all’autorità giudiziaria chiedendo l’applicazione, nei riguardi dell’amministratore di condominio, dell’articolo 2051 del c.c., il quale recita: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Il condominio controbatte in sede legale che all’ascensore potevano accedere solo i condomini, e cioè i proprietari delle unità immobiliari che costituivano il condominio, e non gli inquilini degli appartamenti.

Ma il magistrato risponde che l’impianto resta nella sfera di disponibilità e controllo dell’amministratore dello stabile il quale ha il potere-dovere di verificarne il funzionamento e di intervenire allo scopo di eliminare situazioni di pericolo.

La responsabilità dell’amministratore risulta, pertanto, essenziale al fine di evitare che si determini un vuoto nella vigilanza e custodia nel caso di affidamento della manutenzione di beni o servizi comuni ad un’impresa specializzata ove quest’ultima ometta di effettuare le dovute opere di manutenzione, o non sia autorizzata dal condominio a effettuare lavori di straordinaria manutenzione.

A cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio (link sito web)

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