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Fisco e condominio

Condominio: non è illecito l’atto di vendita del solo parcheggio pertinenziale

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E’ il caso di un condominio per il quale l’assemblea, con le maggioranze previste dal codice civile, aveva deliberato la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo del cortile condominiale.

Tale possibilità in Italia è garantita dalla legge n. 122 del 24 marzo 1989 (detta anche legge Tognioli), la quale permette che negli edifici esistenti, sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale, si possono realizzare parcheggi, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari.

Tali parcheggi possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

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Sempre la legge Tognioli aveva ammesso anche la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, mediante la concessione del diritto di superficie dell’area pubblica ai privati interessati.

Il vincolo di pertinenza delle singole unità immobiliari significa che colui che utilizza il parcheggio è anche proprietario dell’immobile ad esso collegato (appartamento, fabbricato monofamiliare ecc).

Per più di 20 anni, cioè fino al 2012, anno di entrata in vigore del DL semplificazioni, i parcheggi pertinenziali realizzati sul suolo individuale o condominiale non potevano essere venduti separatamente dall’unità immobiliare ad esso collegata.

Ora questo vincolo permane solo per i parcheggi realizzati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, pertinenza di singole unità immobiliari.

Infatti nel caso in cui il parcheggio fosse venduto senza l’appartamento o se l’appartamento fosse trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita sarebbe nullo.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Condominio: Amministratore anticipa le spese di tasca propria e rimane con un pugno di mosche

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E’ la storia di un amministratore di condominio che per far fronte alle spese di gestione dell’immobile da lui amministrato anticipa “di tasca propria” delle somme di denaro, che coprivano la quota di spesa di un condomino.

Giunto in assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio consuntivo ed ottenuto il beneplacito dai condomini, gli stessi gli revocano il mandato.

L’amministratore quindi fa causa al condominio il quale nega gli addebiti sostenendo che la cifra pagata dall’amministratore era dovuta al mancato pagamento degli oneri da parte di una singola condomina e che pertanto solo a lei sarebbe dovuta essere rivolta l’azione giudiziaria per il recupero del denaro.

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I due primi gradi di giudizio davano ragione al condominio.

La corte di appello nella sentenza riteneva accertata la natura parziaria e divisibile dell’obbligazione condominiale e quindi solamente la condomina morosa era considerata responsabile per il debito oggetto di causa. L’amministratore decide di ricorrere alla Corte di Cassazione, l’ultimo grado di giudizio.

I magistrati in ermellino si pronunciano con la sentenza n. 27363/2018 affermando che: «l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore […] sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore».

Quindi, malgrado l’amministratore aveva anticipato del denaro per pagare la parte degli oneri di una singola condomina la somma era a carico di tutto il condominio in quanto il debito è stato contratto dallo stesso per il mancato pagamento di uno solo dei proprietari che lo compongono.

Quindi cari lettori accertatevi che il vostro amministratore non paghi spese del condominio con il proprio denaro, ma proceda con il recupero giudiziario delle somme non pagate dai vari proprietari, altrimenti tutti in solido corrisponderete all’amministratore quanto non versato dal condomino moroso.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Rumori molesti nel condominio: multe fino a 800 euro. Ora bastano solo le testimonianze

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Il disturbo generato dal rumore diventa molesto quando rovina la tranquillità delle persone, quando ha una intensità e una persistenza tale che mina la qualità della vita del condominio o di un gruppo di condòmini.

In linea generale i rumori nel condominio sono le urla e gli schiamazzi, la musica ascoltata ad alto volume, l’utilizzo di elettrodomestici.

Quando questi rumori sono prodotti nelle ore notturne, nelle ore pomeridiane dedicate al riposo, hanno una intensità e una cadenza eccessiva diventano molesti.

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Di solito l’orario nel quale è ammesso fare rumore nel condominio è stabilito dal Regolamento Condominiale, un documento obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a 10 (art. 1138 c.c.).

Generalmente nel Regolamento Condominiale i rumori più fastidiosi sono ammessi dalle ore 8 alle 13 del mattino e dalle ore 16 alle 21 del pomeriggio/sera.

Il Regolamento non si occupa solo di emissioni sonore, ma contiene anche le norme riferite all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio, e quelle relative all’amministratore.

Tutte le prescrizioni in esso contenute non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, risultanti dagli atti di acquisto o da convenzioni, ne possono derogare alle disposizioni contenute nel secondo comma dell’art. 1118 (impossibilità del condomino di rinunziare alle parti comuni), 1119 (indivisibilità delle parti comuni se non rende più comodo l’uso della cosa comune per ciascun condomino), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1131 (rappresentanza dell’amministratore) , 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti) , 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle delibere), 1137 (impugnazione delle delibere dell’assemblea) .

Ma se da un lato il regolamento di condominio stabilisce l’orario in cui è ammesso fare rumore, anche le ordinanze comunali possono prescrivere delle regole.

Ne è un esempio il “Regolamento di polizia urbana del comune di Trento” che prevede all’art. 46 il divieto nei condomini, dalle ore 23 alle ore 6 del giorno successivo, dell’utilizzo di elettrodomestici e altri strumenti che trasmettono vibrazioni significative.

Sempre per gli stabili plurifamiliari l’uso di strumenti musicali all’interno delle abitazioni in tempi diversi rispetto all’orario che va dalle ore 9 alle ore 12 e dalle ore 16 alle ore 20 non è consentito.

Il quarto comma dell’articolo prevede per coloro che violano le disposizioni una sanzione amministrativa da euro 27,00 a euro 162,00.

Il condòmino che subisce un rumore molesto deve rivolgersi all’amministratore affinché intervenga per far rispettare l’orario previsto nel Regolamento di Condominio.

Nel caso in cui il condominio ne fosse sprovvisto l’amministratore ne può elaborare uno, iniziativa che può essere presa anche da ciascun condomino, e portarlo all’attenzione dell’assemblea che dovrà approvarlo con le maggioranze previste al 2° comma dell’art. 1136, e cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi.

Il regolamento di condominio può prevedere sanzione per i condomini che non rispettano le norme in esso contenute.

L’ammenda può raggiungere la cifra di 200,00 euro, e per i recidivi l’importo di 800,00 euro (art. 70 del c.c.).

Se il condòmino risulta recidivo, continuando con i rumori molesti, bisogna ricorrere al Tribunale civile.

Per questa eventualità ricordo una sentenza della corte di cassazione, la numero 9361/2018.

La Corte nel verdetto afferma che, per determinare l’esistenza di rumori prodotti in ambito condominiale, non sempre è necessaria una verifica strumentale con perizia o consulenza tecnica che attesti il superamento della normale tollerabilità, ma bastano le dichiarazioni di coloro presenti che possano riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti.

Tale giudizio era stato espresso per le urla, gli schiamazzi con rottura di vetri di un condòmino, fastidiosi al punto che erano percepiti sia all’interno che all’esterno del condominio.

a cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Caduta dalla scale, la responsabilità dell’amministratore di condominio

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E’ il caso di una condomina che la mattina presto esce di casa e scivola sulle scale del condominio.

Quella mattina l’impresa delle pulizie aveva appena lavato il pianerottolo e stava ultimando la rampa scala, il pavimento era ancora bagnato e la signora, vuoi anche per la fretta, mettendo il piede sul terzo gradino è scivolata rotolando fino al mezzanino riportando delle lesioni fisiche.

La donna quindi cita in giudizio l’amministratore di condominio ed il condominio stesso al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.

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La dinamica dell’incidente fa sì che sui due soggetti, cioè l’amministratore e il condominio, incomba una responsabilità oggettiva e dunque un obbligo di risarcimento del danno, condizione stabilità dalla Suprema Corte la quale ha ritenuto che non può essere qualificato alla stregua di caso fortuito la presenza dell’acqua e del sapone che rendono le scale scivolose e pericolose durante le pulizie condominiali.

Il condominio avrebbe potuto evitare la condanna dimostrando di aver segnalato, tramite appositi cartelli, che vi erano delle pulizie in corso e che, pertanto, il pavimento bagnato avrebbe potuto rappresentare un pericolo.

Se, viceversa, nessuna misura precauzionale è stata adottata per evitare il rischio di caduta, allora l’amministratore e il condominio devono rispondere dei danni.

Ciò posto, la Suprema Corte ha condannato il condominio e l’amministratore a risarcire i danni subiti dalla condomina che cadendo dalle scale aveva riportato delle lesioni.

a cura di Cristina Chemelli – amministratrice di condominio

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