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Fisco e condominio

Inciampa sulla grata condominiale, condannato l’amministratore di condominio

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Il codice civile fissa gli obblighi e i doveri dell’amministratore di condominio.

Il comma 4 dell’art. 1130 del c.c. stabilisce che l’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Egli può quindi adottare misure cautelari generali al fine della salvaguardia dei beni comuni affinché non subiscano danni ulteriori o non costituiscano pericolo per i condomini o terzi.

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E’ sulla scorta di quanto stabilito al comma 4 dell’art. 1130 del c.c. che la IV sezione penale della Corte di Cassazione ha condannato un amministratore in quanto non aveva provveduto alla manutenzione di una griglia di areazione provocando la caduta di una condomina.

Il fatto è accaduto in provincia di Lecce, in un condominio con cortile comune.

All’interno del cortile sono posizionate delle griglie che servono per areare i locali sottostanti.

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Una di queste griglie era probabilmente più alta rispetto alla pavimentazione del piazzale, oppure staccata e curvata al punto di formare un dosso.

La condomina percorrendo il cortile è inciampata cadendo rovinosamente a terra, riportando lesioni gravi con un infortunio superiore ai 40 giorni.

L’amministratore è stato condannato a causa della sua negligenza, imprudenza e imperizia a seguito della omissione nel provvedere alla manutenzione della griglia.

A cura di geom. Cristina Chemelli –amministratrice di condominio

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Fisco e condominio

Decoro fabbricati: è possibile installare l’antenna parabolica sul proprio balcone?

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In ogni città ci sono delle zone in qui sembra che il decoro dei fabbricati non abbia importanza.

In queste aree, tendenzialmente poste nelle periferie, sovente in contesti degradati, si assiste al proliferare di antenne paraboliche installate sui balconi, molte volte sul limite esterno del parapetto, magari agganciate al corrimano.

Nessuno pensa che una tale moltitudine di dispositivi intacca il decoro architettonico del fabbricato, in quanto degli elementi, che nulla hanno a che fare con il contesto di linee e forme dell’immobile, sono posizionati secondo la discrezionalità del condomino, molte volte dal suo inquilino, su un elemento della facciata con relativi cavi a penzoloni.

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Un tale scempio potrebbe essere evitato realizzando un impianto centralizzato che possa servire tutti i condomini. L’antenna potrebbe essere posizionata sul tetto e i cavi, di alimentazione elettrica e del segnale televisivo, inserirli in un camino o sfiato non più utilizzati.

L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio le facciate.

Nel momento in cui la proprietà di un bene è comune nessuno dei comproprietari, nel nostro caso i condomini, può disporne come vuole, ma deve rispettare tutte quelle norme dettate dal codice civile e eventualmente stabilite dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. Stando a questo articolo, essendo la facciata del condominio un bene comune, il condomino può posizionare l’antenna parabolica sul balcone.

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Un altro articolo del codice civile, l’art. 1122 sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. L’applicazione di questo articolo, essendo la parabola un elemento che altera il decoro architettonico dell’edificio, fa sì che il suo eventuale posizionamento verrebbe contestato dall’assemblea condominiale fino ad una sentenza civile per la sua rimozione (Cass. 53/14; Cass. 1286/10; ecc).

Un altro elemento che potrebbe comportare la rimozione dell’antenna parabolica posizionata in facciata è il regolamento di condominio. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini.

Pertanto al condomini che volesse posizionare l’antenna parabolica in facciata consiglio di installarla in un altro punto, ad esempio sul tetto condominiale, magari proponendo all’assemblea un impianto centralizzato, in quanto, sulla scorta dell’art. 1122, gli altri condomini potrebbero opporsi all’installazione e ricorrendo al tribunale civile ottenere una sentenza per la sua rimozione, visto che l’antenna altera il decoro architettonico del fabbricato.

Suggerisco anche di leggere con attenzione il regolamento di condominio contrattuale, il quale può contenere dei limiti all’iniziativa del singolo condomino tali per cui ogni modifica alla facciata, qualunque essa sia non sarebbe ammessa.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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Fisco e condominio

Apertura di una finestra sul tetto condominiale, possibile anche senza le maggioranze previste?

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L’art. 1117 del codice civile elenca fra le parti di proprietà comune del condominio il tetto. Il regime di comproprietà vige a meno che non risulti il contrario da un titolo, cioè da un documento, o altro, che attesti che la proprietà è esclusiva.

Nella nostra provincia questo titolo è accertabile presso il libro fondiario, cioè quell’ufficio che custodisce tutti gli atti di proprietà, e la loro consistenza, riferiti a beni ubicati sul nostro territorio.

E’ evidente che se la proprietà del tetto è esclusiva non serve chiedere alcuna autorizzazione agli altri condomini, ma se la proprietà è comune le cose cambiano, nel senso che non è possibile fare tutto quello che si vorrebbe, si creerebbero due condizioni, e cioè una dettata dal codice civile e una stabilita dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.

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Partendo dai dettami del codice civile, l’art. 1102 dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, nel nostro caso del tetto, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. L’applicazione di questo articolo alla questione in esame permette al condomino di aprire la finestra sul tetto, e se il sottotetto è di proprietà di altri condomini quest’ultimi possono realizzare anche loro la finestra.

Un altro articolo del codice civile che si applica è il 1122 il quale sottolinea che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, oppure compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Questo significa che per aprire la finestra sul tetto devono essere adottate tutte quelle misure che non pregiudichino la solidità della copertura, e quindi le eventuali travi di sostegno devono essere di adeguato spessore, come di adeguato spessore devono essere i supporti di appoggio della finestra.

Ma se il codice civile, rispettando determinate disposizioni, permette le aperture sul tetto comune, il regolamento di condominio potrebbe vietarle. Infatti se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità dei condomini, esso può contenere delle clausole che limitino i diritti dei condomini, una di queste potrebbe essere quella di trasformare le soffitte in abitazioni o di aprire delle finestre in falda.

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Pertanto, se il regolamento di condominio contrattuale contenesse tali limiti, la finestra non si può aprire ne si può fare il cambio di destinazione d’uso da soffitta a residenza.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

E’ corretto il calcolo delle spese condominiali che l’amministratore ti ha addebitato?

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L’amministratore di condominio è una figura obbligatoria prevista dall’art. 1129 del codice civile, il quale stabilisce che va nominato quando i condomini sono più di otto.

I suoi obblighi sono dettagliatamente elencati nell’articolo 1130 del c.c, il quale, fra i vari doveri riportati, cita anche quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

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Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute, ecc) in ogni momento, ovviamente previo appuntamento con l’amministratore.

Questi documenti sono parte dei documenti di cassa che compongono il bilancio, infatti è anche sulla base dei costi che l’amministratore redige il rendiconto condominiale. Ogni fattura o ricevuta viene inserita in un capitolo, ad esempio quello dell’ascensore condominiale, che contiene il costo a percentuale per l’alimentazione elettrica della macchina-la sua manutenzione e la sua gestione (interventi di emergenza, sblocco macchina, ecc).

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Questo tipo di spesa viene ripartito fra i vari condomini utilizzando la “tabella ascensore” e non la “tabella scale” o quella di “proprietà generale“, quest’ultima viene utilizzata per suddividere le spese dell’amministratore-dell’assicurazione-della banca-delle CU e del modello 770.

Pertanto, per verificare se la ripartizione della spesa è corretta o meno è necessario verificare quale tabella millesimale è stata utilizzata dall’amministratore, successivamente dividere il costo riportato nel capitolo per mille e poi moltiplicare per i millesimi dell’unità immobiliare di nostra proprietà.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

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