Connect with us
Pubblicità

Fisco e condominio

Non è lecito il compenso dell’amministratore di condominio per i lavori straordinari

Pubblicato

-

La nomina dell’amministratore è fatta dall’assemblea del condominio con le maggioranze, in prima e in seconda convocazione, pari al 50%+1 degli intervenuti in assemblea e il 50% dei millesimi.

L’articolo 1129 della Legge n. 220 del 11 dicembre 2012 (e ss.m.i) è dedicato alla Nomina, alla Revoca e agli Obblighi dell’amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio è un mandatario dei condomini e come tale agisce avendo diritto ad un compenso quale corrispettivo per i servizi prestati,ma questo compenso non può essere aleatorio, deve essere formulato in forma scritta in modo chiaro e analitico, approvato dall’assemblea con le stesse maggioranze necessarie per la nomina.

Pubblicità
Pubblicità

La mancata presentazione del compenso all’assemblea da parte dell’amministratore rende nulla la nomina stessa.

Considerato che l’amministratore presta il proprio servizio per la gestione del condominio, il compenso deliberato dall’assemblea è da intendersi sia per la conduzione ordinaria che straordinaria.

Infatti la Cassazione con sentenza n. 3596/2003; n. 122047210 e n. 22313 30 settembre 2013 ha stabilito: “in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte”.

Visto quanto ribadito dagli ermellini con la sentenza n. 22313 la misura del compenso dell’amministratore è quella pattuita con l’assemblea al momento della nomina.

Pubblicità
Pubblicità

Ma questo verdetto è opportuno? considerato che qualsiasi intervento straordinario sul condominio va al di là dell’ordinaria gestione dello stabile!

Infatti nel caso di lavori straordinari l’amministratore non riveste la semplice carica del “contabile”, ma è colui che, sulla base delle proprie competenze/conoscenze ha il ruolo di garante/vigilante sui lavori nell’interesse del condominio.

E’ colui che controlla che il contratto steso (inopportunamente) dal direttore dei lavori non rechi clausole contrarie all’interesse dei condomini quali penali a carico del condominio, limitazioni di garanzia o possibilità di eccessivi costi per nuovi prezzi riferiti a opere non prevedibili alla firma del contratto.

E’ colui che vigila sui lavoratori autonomi, in ottemperanza a quanto disposto dal Decreto legge 81/2008, relativo alla sicurezza nei luoghi di lavoro, affinché tutti abbiano la regolarità contributiva (DURC), l’iscrizione alla camera di commercio industria artigianato e agricoltura, i dispositivi di protezione individuale, e per le imprese anche il documento di valutazione dei rischi.

Nella fase dei pagamenti è tenuto a controllare i diversi stati avanzamento, prima di procedere ad erogazione di somme o, in caso di pagamenti a singole rate, è tenuto a consultare periodicamente il D.L. ed a vagliare, controllare e gestire ogni notizia, comunicazione, o informazione che gli sia riportata e che possa avere una qualche rilevanza.

Da ultimo è l’amministratore che è tenuto a denunciare prontamente all’impresa eventuali vizi dell’opera pena la decadenza dalla garanzia.

A questi gravosi compiti devono anche aggiungersi le problematiche pratiche: barcamenarsi tra le morosità, tra i ritardi negli impedimenti dell’uno e dell’altro (dal direttore dei lavori al responsabile della sicurezza a tutte le imprese impiegate).

Considerati tutti gli impegni gestionali e contabili, per non parlare degli aspetti legali, in caso di lavori straordinari all’amministratore di condominio non appare corretto negargli un compenso e l’unico modo per non incorrere in contestazioni da parte dell’assemblea, vista anche la sentenza della cassazione n. 22313, è prevedere nel compenso, al momento della nomina, una voce per un corrispettivo economico, che di prassi è calcolato, sull’importo dei lavori, mediante una percentuale.

Pubblicità
Pubblicità

Fisco e condominio

Bonus facciate: i lavori ammessi alla detrazione e in quali zone della città di Trento è possibile utilizzarlo.

Pubblicato

-

La legge di bilancio 2020, recentemente approvata dal parlamento, ha visto l’introduzione nel regime fiscale italiano di una nuova detrazione fiscale detta “Bonus Facciate”. Si tratta di un provvedimento che, secondo il centro studi dell’associazione nazionale costruttori edili, porterà un giro d’affari che potrebbe valere 2,8 miliardi di euro l’anno, rispetto ad un costo complessivo per l’erario di circa 112 milioni di euro per il 2021.

La proposta fiscale trae ispirazione da una famosa legge francese degli anni sessanta (la cosiddetta loi Malraux, dal nome dello scrittore e politico André Malraux, ministro della Cultura tra il 1959 e il 1968), che ha cambiato l’immagine di molte città della Francia, condizione auspicata anche in Italia con il nuovo «bonus facciate» il quale incentiverà sicuramente gli interventi di miglioramento edilizio mediante la cura degli stabili, e quindi la loro riqualificazione,  portando anche l’aumento dell’occupazione nel comparto edile e l’implementazione delle entrate fiscali.

Da sempre gli interventi sul patrimonio edilizio riguardano il comparto edile e quindi le imprese che si occupano anche di intonaci, di lattonerie e di tinteggiature. Soggetti economici che stanno ancora vivendo e subendo una crisi scoppiata nel 2007/2008 e che, ad oggi, continua a persistere, al punto che il numero degli occupati non evidenzia incrementi.

PubblicitàPubblicità

E’ proprio per far fronte a questo  che lo stato ha emanato un bonus fiscale che, secondo molti analisti, dovrebbe produrre lavoro al punto di incidere significativamente  sull’occupazione, visto che  le opere ammesse “dallo sconto fiscale”  riguardano le tipiche lavorazioni edili, precisamente il rifacimento degli intonaci esterni, la sistemazione dei parapetti dei poggioli (in muratura, in ferro, ecc), il ripristino dei sotto poggioli, la tinteggiatura delle facciate. Sono esclusi dalla detrazione il rifacimento di grondaie e tubi pluviali, il ripristino o sistemazione di impianti elettrici, ad esempio quelli per illuminare i cortili condominiali, la sostituzione di infissi, quali i portoncini di ingresso.

Il bonus sarà usufruibile solo dai proprietari di immobili, anche in regime condominiale, ubicati in zona A o B del piano regolatore. Per il nostro territorio comunale significa che la detrazione sarà utilizzabile per gli interventi sulle facciate nei centri storici (zona A) e nelle aree edificate sature-di integrazione e di completamento-residenziali estensive (zona B). Per capirci, analizzando alcune aree, tutto il perimetro del centro storico di Trento, gran parte del rione di Cristorè,  gran parte del territorio a sud del torrente Fersina, mentre sarà esclusa gran parte della fascia a nord in quanto ricadente nella “città consolidata”.

Il bonus facciate permetterà il recupero del 90% del costo sostenuto spalmato su 10 anni con quote annuali di pari importo.  E quindi un intervento per il rifacimento della facciata del costo di 30.000,00 euro, IVA compresa, sarà detraibile per euro 27.000,00, con rate annuali di euro 2.700,00. Ovviamente bisognerà verificare anche la propria capienza IRPEF per valutare se l’importo ammesso alla detrazione è totalmente o in parte recuperabile dal contribuente.

Pubblicità
Pubblicità

Pubblicità
Pubblicità

Continua a leggere

Fisco e condominio

Diamo un taglio alle spese condominiali: un corretto isolamento termico porta immediati vantaggi economici

Pubblicato

-

Un buon amministratore di condominio, deve a mio parere, vigilare sui costi dei condomìni che amministra e proporre all’assemblea tutti quei rinnovamenti che l’evoluzione tecnico/scientifica propone e che permettono di avere significativi risparmi di spesa.

Capita speso che assunto un nuovo incarico di amministratore, verificato l’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea, mi “scontro” con costi rilevanti di gas metano, che tradotto significa spese ingenti di riscaldamento.

Queste “scoperte” sono già preventivate da me in fase di sopralluogo al fabbricato per la successiva presentazione dell’offerta come amministratore.

PubblicitàPubblicità

Infatti mi basta guardarlo un immobile per capire se possono essere costose o meno le rate a carico dei singoli condomini.

Un fabbricato degli anni 60, con il tetto e il primo solai non isolato, con muratura perimetrale da 30-40 cm in mattoni o misto mattoni e sassi, con serramenti del vano scala a vetro semplice, ha un potere disperdente di circa, su una scala da 1 a 100, il 50% del calore prodotto per riscaldarlo. Quindi, tradotto in soldi, su 100 euro di riscaldamento spesi 50 se ne sono andati dalla finestra.

Nel nostro Trentino il patrimonio immobiliare è principalmente degli anni 60/70. La provincia, al fine di incentivare una politica economica che riduca il consumo di combustibili fossili, ha messo a disposizione dei cittadini una serie di incentivi che favoriscono gli interventi di efficientamento energetico. Infatti già dalla precedente legislatura, sono state emanate delle agevolazioni per quei fabbricati costituiti minimo da 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

Pubblicità
Pubblicità

A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

In parole povere immaginiamo un intervento di efficientamento energetico per un condominio di 8 appartamenti. La spesa per la realizzazione del cappotto termico su tutta la superficie della muratura perimetrale immaginiamola di euro 55.000,00+IVA al 10% (14 cm spessore pannello coibente).

Le spese tecniche relative alla diagnosi energetica, alla progettazione edilizia, al coordinamento in fase progettuale ed esecutiva (coordinatore della sicurezza nei cantieri edili), al computo metrico estimativo, alla contabilità di cantiere, alla pratica da presentare alla PAT ammontano ad euro xy. Dell’importo di euro xy la provincia riconosce un contributo fino al 90%+il 100% sulla spesa della diagnosi energetica.

Per la spesa del cappotto, e quindi i 55.000,00+IVA la provincia propone un mutuo chirografario, e quindi non ipotecario sull’appartamento, per il quale corrisponderà fino al 90% degli interessi attualizzati a tasso fisso. La rata del mutuo verrà corrisposta dai condomini nell’importo delle spese condominiali che già avranno una rilevante diminuzione visti i risparmi di spesa sulle bollette di metano e luce.

Agli incentivi della PAT vanno aggiunte le detrazioni fiscali sia per la realizzazione del cappotto che per tutte le spese tecniche. A questo punto vi chiedo: “siamo veramente sicuri che non ne valga la pena” procedere con l’efficientamento energetico dei condomini???

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

Pubblicità
Pubblicità

Continua a leggere

Fisco e condominio

Bonus facciate: è vantaggioso utilizzarlo nella nostra provincia o la PAT offre qualcosa di meglio?

Pubblicato

-

Il testo del Disegno di Legge della Legge di Bilancio 2020, presentato al Senato, propone il bonus facciata, e cioè una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute per il recupero della facciata o il restauro della stessa.

Ad oggi non è stato ancora stabilito il tetto di spesa e le modalità di fruizione della nuova agevolazione, risultano confermati i “vecchi” bonus quali ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia. Il bonus verde di giardini, balconi, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciate, l’agevolazione sarà concessa sia per gli interventi di manutenzione straordinaria che di manutenzione ordinaria. Qual è la differenza fra i due tipi di intervento? Il primo prevede anche il rifacimento degli intonaci, che spesso nei fabbricati risultano ammalorati; il secondo prevede la semplice tinteggiatura delle facciate.

Pubblicità
Pubblicità

A mio parere però questo tipo di incentivo economico nella nostra provincia risulterebbe utilizzabile per gli interventi sul patrimonio edilizio del centro storico o su fabbricati ubicati al di fuori di tale perimetro, ma che hanno elementi architettonici di pregio, quali bifore, contorni dei fori in pietra, stucchi, marmi ecc.

Invece, per quella parte di patrimonio immobiliare costruito negli anni 60/70 ritengo più vantaggiosi gli incentivi economici introdotti dalla provincia che possono essere sommati alle detrazioni fiscali, per l’efficientamento energetico, concesse dallo stato.

Infatti la provincia autonoma di Trento, già dalla precedente legislatura, ha emanato delle misure di sostegno economico per gli interventi su quei fabbricati costituiti da minimo 5 unità abitative, edificati prima del 1993 e dotati di amministratore.

L’aiuto economico riconosciuto dall’ente pubblico è concesso per l’effettuazione della diagnosi energetica sull’immobile, per la progettazione e l’assistenza tecnica degli interventi, per gli interessi attualizzati dei mutui chirografari stipulati con banche convenzionate, per l’anticipazione del credito fiscale ceduto (rivolto alle imprese).

Pubblicità
Pubblicità

A tutto questo vanno sommate le detrazioni fiscali riconosciute dallo stato e che corrispondono al 70% della spesa se l’intervento di coibentazione interessa la muratura perimetrale in misura superiore al 25% della sua superficie e al 75% se gli interventi sono volti a migliorare la prestazione energetica rispettando determinati standard.

Va detto che un intervento di efficientamento energetico prevede anche opere di manutenzione straordinaria sull’intonaco esistente che, se con il bonus facciate la spesa è detraibile per il 90%, utilizzando il “vecchio” ecobonus la detrazione sarà minimo del 70% a cui andranno sommati i soldi percepiti dalla PAT per tutte le spese tecniche, e fino al massimo del 90% della spesa per gli interessi, a tasso fisso attualizzati, per un mutuo chirografario mediante il quale pagare i lavori edili.

A cura di Cristina Chemelli consulente fiscale CAF (sito web)

Pubblicità
Pubblicità

Continua a leggere
  • Pubblicità
    Pubblicità
  • Pubblicità
    Pubblicità
  • Pubblicità
    Pubblicità
  • Pubblicità
    Pubblicità

Archivi

  • Pubblicità
    Pubblicità

ISCRIVITI ALLA NEWSLETTER

Categorie

di tendenza