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La ripartizione delle spese condominiali in deroga ai criteri legali.

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Il codice civile, all’art. 1123 c.c., prescrive che le spese condominiali debbano essere ripartite per millesimi.

Ciò significa che la delibera con la quale l’assemblea condominiale decide di sostenere una certa spesa non deve necessariamente indicare le modalità di ripartizione fra i vari condomini, in quanto, in assenza di previsioni particolari che siano legittime e possibili, si applica quanto previsto dalla legge ed in particolare dal codice civile.

Tuttavia il medesimo art. 1123, al comma 2, consente di derogare al criterio dei millesimi, qualora i condomini si accordino per mezzo di una convenzione in maniera difforme da tale criterio.

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La convenzione di cui tratta il comma 2 dell’art. 1123 è costituita dall’accordo unanime fra tutti i condomini.

Si rinviene unanimità, ad esempio, qualora la convenzione sia parte integrante di una delibera votata da tutti i condomini (e qui si intende la totalità dei condomini e non solo quelli presenti all’assemblea) o che sia costituita da un diverso atto sottoscritto da tutti i condomini.

Con un accordo raggiunto in tal modo il criterio legale dei millesimi può essere derogato a favore di una ripartizione diversa: con una convenzione un condomino può essere escluso dall’obbligo di concorrere a spese condominiali di una certa natura o vi può essere obbligato solo parzialmente.

Riguardo la forma che deve assumere la convenzione prevista dall’art. 1123, comma 2 del Codice Civile, la legge non ha fissato un requisito formale specifico.

Ne consegue che possa essere considerato convenzione ogni atto che esprima, in maniera anche indiretta, il consenso di tutti i condomini. Anche una delibera votata dalla sola maggioranza e non impugnata può essere qualificata come convenzione.

Così ha stabilito una recentissima sentenza dell’agosto 2017 il Tribunale di Trento, chiamata a decidere proprio su di una delibera avente ad oggetto una deroga ai criteri di ripartizione legale delle spese per un intervento edilizio straordinario.

Confermando un orientamento della Cassazione, il Tribunale ha ritenuto che la rinuncia all’impugnazione di una delibera condominiale è una forma di manifestazione del consenso al suo contenuto, proprio da parte di quei condomini inizialmente dissenzienti o di quelli che non avevano espresso alcuna opinione perché non presenti alle operazioni di voto.

Tale forma indiretta di consenso, sommata ai voti favorevoli espressi dalla maggioranza in sede assembleare, concorre a raggiungere l’unanimità.

E’ tuttavia evidente che un accordo sorretto dal foto favorevole espresso e manifesto da tutti i condomini in sede assembleare non porrebbe alcun problema interpretativo sulla effettiva volontà di questi ultimi.

avv. Raffaele Merlo – TRENTO  –   legale.merlo@libero.it

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Immobili: il mercato torna ad essere favorevole per l’acquisto

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Molto spesso il costo di un affitto è pari a quello di una rata del mutuo ed allora cosa può essere più conveniente?

Una valutazione che deve essere fatta considerando anche come non sia più immediata e rivalutata in maniera significativa la vendita ed il valore di un appartamento.

Un’altra considerazione è legata al fatto che è necessaria la disponibilità di almeno il 20% della quotazione dell’immobile che non sempre corrisponde alla stima dell’istituto bancario di riferimento ed il valore richiesto per la cessione.

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Ovviamente più è alta la cifra a disposizione per l’acquisto e minore sarà la rata del mutuo da pagare. Su un aspetto acquisto ed affitto hanno un punto comune: i requisiti.

Quelli richiesti dalle banche sono simili a quelli desiderati dagli affittuari. Ad esempio un contratto di lavoro a termine non è gradito da entrambe le parti.

Ma vediamo secondo l’Ufficio Studi di Tecnocasa, quali sono le diversità dettate dal monitoraggio del mercati per entrambe le realtà.

Oggi l’acquisto di una casa è un buon investimento sia che venga utilizzata in prima persona, sia che venga poi ceduta in affitto.

In termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite o tipologie signorili).

In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%.

Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili.

In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.

Acquistando l’immobile lo si può personalizzare sulle proprie esigenze e desideri. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche questa tipologia d’acquisto è da considerarsi particolarmente conveniente.

La scelta dell’affitto può essere dettata sia da una precisa volontà che dalla necessità, soprattutto quando non si ha un capitale iniziale a disposizione o non si hanno le caratteristiche reddituali per accedere ad un mutuo. In questo caso l primo aspetto positivo è la non immobilizzare di un capitale che può essere destinato ad altri utilizzi o attività.

Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.

Essere sicuri delle spese mensili da sostenere evitando impreviste spese di manutenzione straordinaria, senza dover coprire le spese legate all’acquisto dell’immobile: imposte sull’acquisto, provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo e notarili.

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Valori immobiliari zone turistiche: è la “Legge Gilmozzi” a condizionare il mercato in Trentino

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Sono gli effetti della “Legge Gilmozzi” a condizionare il mercato immobiliare turistico montano del Trentino.

A carattere nazionale i prezzi sono diminuiti del 1,1% nel primo semestre di quest’anno, rispetto allo stesso periodo del 2017. La contrazione maggiore la registra il Piemonte con un – 6% e la spesa media per quella che quasi solo una seconda casa, è di 300 mila euro.

Rispetto al 2007 la diminuzione è stata del 32,4% il che rende interessanti per gli investitori gli attuali valori; cercate le zone vicine alle piste da sci o quelle di centro paese.

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Esteticamente vengono preferite le case in pietra e legno tipiche dello stile montano.

Sono questi una parte dei dati elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che indica come in Trentino, limitatamente a Folgaria e Val di Fiemme e Fassa, giudicate le zone di maggior interesse immobiliare, i prezzi non abbiano accusato flessioni negative.

La citata “Legge Gilmozzi” limita di fatto la costruzioni di nuovi fabbricati destinati a “casa vacanza”, tanto che a Folgaria per questa destinazione non ci sono cantieri aperti. La tipologia preferita è quella del trilocale abitabile subito per un investimento che va dai 150 ai 180mila euro.

Tra le zone più gettonate Folgaria e Costa con quotazioni che vanno dai 1800 a 2000 euro al metro quadrato.

Le costruzioni più recenti – 2007 – raggiungono una punta di 3mila euro al metro. Gli acquirenti provengono in maggior parte dell’ Emilia Romagna, Veneto e Lombardia.

Soprattutto in Val di Fassa il mercato è dinamico e l’interesse per l’acquisto è in crescita spinto dagli investitori stranieri provenienti da tutto il mondo.

Anche in questo la caso il trilocale è la tipologia preferita, ma oltre al trovarsi nel centro abitato o nelle vicinanze delle piste, è molto richiesta una vista panoramica. La spesa media è tra i 200 ed i 250mila euro con punte che raggiungono i 300mila.

Molto scarso il nuovo e quindi la sua quotazione è alta ed anche in Val di Fiemme e Fassa le nuove costruzioni ad uso turistico sono ridotte ai minimi termini.

In questo contesto bisogna riconoscere che l’effetto della “Legge Gilmozzi” sia stato quello di consolidare il valore degli immobili esistenti e di evitare una generalizzata speculazione edilizia nel settore turistico.

Questa situazione affiancata ad un domanda sempre elevata, ha come conseguenza che l’immobile di classe A+ possa arrivare a prezzi fluttuanti tra i 5 ed i 6mila euro al metro quadrato per appartamenti che si trovino in piccoli condomini da un minimo di 5 ad un massimo di dieci unità immobiliari.

Nuove costruzioni di seconda casa ex novo su terreni edificabili non sono più consentite ad uso turistico, ma solo con destinazione a “residenza ordinaria”.

A Moena nel 2019 verrà realizzata una nuova cabinovia che collegherà il centro del paese con l’Area Lusia e questo intervento dovrebbe avere un impatto ancora più positivo sul mercato turistico del Comune.

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Aumenta il mercato in Trentino per box e garage. I più costosi in assoluto in Val di Fiemme e Fassa

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Investire nel mattone non vuol dire solo appartamenti, ma anche box e posti auto: un mercato fiscalmente più leggero, con maggiori sicurezze a livello di riscossione delle locazioni, ma anche una costante richiesta dovuta alle sempre maggiori difficoltà di parcheggio ed alle sempre più diffuse aree di sosta a pagamento.

Tant’è che si tratta di valori immobiliari stabili – a livello nazionale 0,2% in più per i box ed -0,1% per i posti auto ed in alcune città come Trento, Bologna, Bari, Milano e Palermo i prezzi sono in aumento.

I dati forniti dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, indicano come il 67,2% delle operazioni che hanno interessato i box siano state d’acquisto e solo il 32,8% in affitto.

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Il 52,6% degli acquirenti ha fatto l’operazione a scopo d’investimento, motivati dalla buona domanda di locazione e dalla maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione.

Ovviamente anche questi incrementi contribuiscono a configurare un mercato immobiliare residenziale in ripresa. Come gli appartamenti anche i box ed i posti auto presentano un valore diverso rispetto alle zone della provincia dove i più costosi in assoluto sono in Val di Fiemme e Fassa: in centro a Canazei il valore di un box è pari a 35mila euro e di 30mila a Campitello di Fassa e Moena.

Il prezzo cala sensibilmente portandosi alla periferia di Canazei ( 25mila). Ma in maniera più contenuta a Moena (30mila).

In centro a Mazzin il valore è di 20mila euro, a Pozza e Vigo di Fassa 25mila. I posti auto a Campitello di Fassa e nel centro di Canazei 20mila euro. Il posto auto più economico è a Mazzin con un costo di 10mila euro, mente in tutte gli altri centri delle due valli il costo si equivale. Un altro dato interessante è quello relativo al Garda trentino.

In centro ad Arco un box costa 20mila euro e 18mila in periferia, mentre a Riva del Garda non si registrano differenze con un costo unico di 20mila euro. Il box più economico di tutta la Provincia è a Carisolo con un valore di 17mila euro. I costi calano decisamente con i posti macchina: in centro ad Arco è acquistabile a 12mila euro e a 10mila in periferia.

A Riva del Garda 13mila euro in centro e 7mila in periferia, mentre a Carisolo il costo lievita a 15mila euro. I valori indicati sono a corpo e normalmente riguardano immobili di nuova costruzione.

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